Garantie des loyers impayés : les aménagements contractuels validés par la Cour de Cassation
Selon la Cour de Cassation, les aménagements contractuels de l'assurance de loyers impayés sont valables. L’assureur n'est pas tenu d’indemniser les assurés après la résiliation du contrat pour des sinistres nés pendant la période de validité dudit contrat d’assurance comme il était prévu par le contrat.
En l'espèce, une société de gestion immobilière avait souscrit en 2006 un contrat d'assurance pour le compte de ses bailleurs propriétaires. Le contrat d'assurance avait pour but de garantir la prise en charge des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation laissés impayés par des locataires. Ce contrat est communément appelé la GLI, pour "Garantie des Loyers Impayés". La société de gestion décide de résilier le contrat à compter du 31 décembre 2010.
A compter du 1er janvier 2011, la compagnie d'assurance cesse d'indemniser les 27 sinistres déclarés en cours d'indemnisation au motif que le contrat d'assurance prévoyait que la résiliation entraînerait ipso facto la cessation des indemnités. La Cour d'Appel condamne l'assureur au paiement des sinistres nés avant le 31 décembre 2010, en cours d'indemnisation au moment de la résiliation, estimant que les dispositions contractuelles étaient abusives et créaient un déséquilibre entre les parties en privant de contrepartie l'obligation de payer les primes des assurés.
L'assureur se pourvoit en Cassation en se fondant sur l'ancien article 1131 du Code civil qui prévoyait la nullité d'une obligation sans cause, sur fausse cause ou sur une cause illicite. En application de cet article, la compagnie d'assurance ne peut pas être tenue d'une obligation d'indemnisation alors même que le contrat n'existe plus.
La Cour de Cassation dans une décision de la deuxième Chambre civile du 02 février 2017 retient que : « L'obligation faite aux assurés de payer les primes avait pour contrepartie l'obligation faite à l'assureur d'indemniser les assurés des pertes locatives subies antérieurement à la résiliation du contrat ainsi que, postérieurement à celle-ci, de prendre en charge la totalité des frais de procédure et d'assurer le suivi de la procédure jusqu'à son terme lorsque les conditions du contrat sont remplies et que[…] les pertes pécuniaires liées aux défaillances postérieures à la résiliation ne trouvaient pas leur origine dans les impayés survenus pendant la période de validité du contrat. ».
Les dispositions du contrat qui prévoyaient la cessation de l'indemnisation des sinistres ne créent pas un déséquilibre dans les obligations des parties et ne sont donc pas abusives: la contrepartie existait et les aménagements contractuels prévus restaient applicables.
En d'autres termes, l'assureur n'est pas tenu après la résiliation du contrat, d'indemniser les assurés pour les pertes subies et déclarées avant la résiliation et cela même si la procédure se poursuit après la résiliation.
La Cour de Cassation valide donc un aménagement du contrat d'assurance des loyers impayés. L'aménagement prévu dans le cas présent ne privait pas l'assuré de recevoir une réelle contrepartie au paiement des primes.
A noter que l'ancien article 1131 du Code civil ainsi que la notion de "cause du contrat" ont disparu lors de la réforme du Droit des Obligations intervenue avec l'ordonnance de février 2016 et entrée en vigueur le 01 Octobre 2016. Désormais, le nouvel article 1169 du Code civil fait référence à "une contrepartie dérisoire voire illusoire".