Assurance copropriété sans syndic : comment ça marche ?

Assurance copropriété : quelques rappels

L'assurance copropriété ou «assurance immeuble» est un contrat ayant pour objectif principal de couvrir la responsabilité commune des copropriétaires en cas d'accident. Suite à un sinistre ayant trouvé son origine dans les parties communes de l'immeuble, l'assureur va procéder à l'indemnisation des victimes, qu'il s'agisse:

• D'un copropriétaire.
• D'un locataire.
• D'un employé de l'immeuble.
• D'un simple visiteur.
• De tout autre tiers.

Si l'une de ces personnes chute dans un escalier glissant, par exemple, le coût des soins médicaux sera pris en charge intégralement par l'assurance immeuble.

Cette assurance peut être étendue à des garanties supplémentaires pour couvrir les dommages matériels subis par l'immeuble lui-même, suite à un incendie, un dégât des eaux ou une catastrophe naturelle. Elle offrira ainsi une couverture plus complète, mais surtout adaptée aux besoins spécifiques de chaque immeuble.

Assurance copropriété: une obligation même sans syndic!

La souscription d'une assurance est rendue obligatoire dans l'ensemble des immeubles en copropriété par l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il appartient aux copropriétaires de souscrire une police d'assurance couvrant au moins la responsabilité civile au titre de l'immeuble.

Même en l'absence d'un syndic professionnel, cette obligation d'assurance demeure valable. Elle ne pèse en effet pas sur le syndic, mais bien sur les copropriétaires eux-mêmes. Leur responsabilité collective peut être engagée à tout moment envers les tiers. Le contrat assure à la fois:

• L'indemnisation des victimes d'un sinistre survenant dans les parties communes, pour des montants parfois très élevés.
• La protection financière des copropriétaires, l'assureur prenant à sa charge cette indemnisation.
• La stabilité financière de la copropriété.

Cette obligation légale ne dépend donc pas de la présence ou de l'absence d'un syndic professionnel. Elle relève de la structure même de la copropriété et de la responsabilité collective des copropriétaires envers les tiers.

Bon à savoir: Toute copropriété doit désigner un syndic. Au même titre que l'assurance copropriété, la désignation d'un syndic constitue une obligation légale depuis 1965. Pour autant, les copropriétaires ne sont pas tenus de faire appel à un organisme professionnel. Ils peuvent opter pour un syndic dit «bénévole», confié à certains copropriétaires volontaires. Plus rarement le conseil syndical des copropriétaires peut assumer lui-même cette tâche via un syndic coopératif.

Assurance copropriété sans syndic : quelles garanties ?

En pratique, une assurance copropriété sans syndic présente des garanties très comparables à celles d'un contrat souscrit par un organisme professionnel.

La seule différence concerne la responsabilité civile du syndic lui-même en cas d'erreur de gestion. Dans le cas d'un syndic bénévole, le contrat ne propose en effet pas une couverture automatique pour ce risque. Il implique la souscription d'une garantie optionnelle.

Garantie responsabilité civile de la copropriété

La garantie responsabilité civile (RC) correspond au socle incontournable de l'assurance copropriété, imposé par la loi. Sa vocation principale consiste à protéger la copropriété contre les dommages qu'elle pourrait occasionner à des tiers. À titre d'exemple:

• Un arbre appartenant à la copropriété tombe et endommage la clôture du voisin.
• Un départ de feu dans le couloir du premier étage cause des dégâts dans certains appartements du même palier.
• Une tuile se détache provoquant des dommages sur la voiture d'un tiers stationnée dans la rue.

Ces incidents relèvent de la responsabilité directe de la copropriété. La garantie RC intervient alors pour prendre en charge les frais de réparation ou d'indemnisation des dommages causés. Elle constitue une protection essentielle pour couvrir les conséquences financières des dommages imputables à la copropriété.

Pour rappel, la garantie responsabilité civile de la copropriété est compétente uniquement pour les sinistres ayant pour origine les parties communes de l'immeuble. Si les dégâts ont été causés depuis un logement privatif, la garantie RC du copropriétaire concerné entre en jeu.

Garantie responsabilité civile du syndic bénévole

La responsabilité civile du syndic bénévole constitue une extension de garantie de l'assurance copropriété. Elle apporte une couverture spécifique aux bénévoles du syndic, en les protégeant contre les conséquences d'erreurs de gestion préjudiciables à la copropriété.

Non obligatoire, cette garantie reste fortement recommandée en raison des risques inhérents aux responsabilités des bénévoles. Elle contribue à prévenir une mise en cause personnelle des membres du syndic pendant l'exercice de leur mandat. Elle intervient notamment concernant des erreurs de bonne foi liées:

• À la comptabilité;
• Au suivi d'un chantier.
• Aux appels de fonds avec un constructeur ou un artisan.
• Au paiement des salaires des employés de la copropriété.
• Aux déclarations fiscales obligatoires.
• À la gestion du compte bancaire de la copropriété.

Même si les bénévoles agissent d'une façon désintéressée, des erreurs involontaires peuvent toujours survenir et engager leur responsabilité. La garantie RC du syndic bénévole offre une protection indispensable.

Bon à savoir: Aucune indemnisation en cas de malversation volontaire. La garantie responsabilité civile du syndic non professionnel ne couvre pas les actes répréhensibles intentionnels, comme le vol, la dissimulation ou un acte délibéré de négligence. Elle traite uniquement des erreurs de gestion involontaires.

Garanties multirisques immeuble (MRI)

Un contrat multirisque immeuble (MRI) représente une protection complémentaire essentielle pour la copropriété. En plus des deux aspects précédents, il intègre en effet une garantie dommages aux biens pour couvrir les dégâts subis par l'immeuble lui-même en cas de sinistre.

Cette assurance, facultative, est conseillée pour assurer une protection plus étendue aux parties communes de l'immeuble. Elle inclut typiquement les dégâts causés par divers types de sinistres comme:

• Les dégâts des eaux.
• Les incendies et explosions.
• La foudre et les dommages électriques.
• Les événements climatiques (tempête, grêle, neige…).
• Les catastrophes naturelles et technologiques.
• Le vol et le vandalisme.
• Le bris de glace, dont les miroirs, vitres et vitrages des espaces collectifs de la copropriété.

Le contrat MRI indemnise les dégâts subis par les parties communes, mais pas dans les logements privatifs – sauf si le sinistre a pour origine les parties communes. Chaque copropriétaire doit souscrire son propre contrat d'assurance multirisque s'il souhaite protéger son logement d'un sinistre survenant chez lui.

Comment souscrire une assurance copropriété sans syndic ?

En l'absence d'un syndic professionnel, la souscription d'une assurance copropriété est avant tout un travail d'équipe entre les différents copropriétaires de la résidence.

La première étape consiste bien sûr à créer et déclarer le syndic bénévole de l'immeuble. Cette démarche n'est pas traitée ici: n'hésitez pas à consulter un guide spécifique sur la question.

Il appartient ensuite au syndic bénévole de solliciter plusieurs devis auprès d'assureurs différents, puis de négocier les meilleures conditions avec eux. Les critères utiles de comparaison incluent :

• Le montant de la prime, c'est-à-dire le coût de l'assurance copropriété, variable en fonction des garanties et des options choisies.
• La nature des garanties proposées dans le contrat, dont le détail des sinistres pris en charge, tout comme la liste des exclusions.
• Le montant de la franchise applicable, définissant le reste à charge pour la copropriété en cas de sinistre.

Le syndic bénévole inscrit ensuite le choix de l'assurance copropriété à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. En cas d'urgence, notamment si la copropriété est actuellement sans assurance, une assemblée extraordinaire peut être convoquée.

Chaque devis d'assurance est présenté aux copropriétaires à cette occasion. La décision finale sur le choix de l'assureur donne lieu à une délibération, tout comme un vote des copropriétaires. L'assureur sélectionné est alors validé puis consigné dans le procès-verbal de l'assemblée générale.

La souscription d'une assurance copropriété, avec ou sans syndic professionnel, requiert un vote à la majorité simple selon l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Cela implique le soutien de plus de 50 % des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

En cas de désaccord entre les copropriétaires, le syndic bénévole doit choisir une assurance en leur nom afin de respecter l'obligation légale d'assurance de la copropriété.

Bon à savoir: Quelle assurance dans un immeuble sans copropriété? Il n'existe aucune obligation d'assurance dans un immeuble de rapport détenu par un seul et unique propriétaire. Cela reste néanmoins recommandé. Les parties communes peuvent être couvertes par une assurance multirisque immeuble. Ce contrat couvre automatiquement la responsabilité civile du propriétaire non occupant (PNO). L'absence de copropriété, de même, dispense de faire appel à un syndic.

Qui paie la prime d'assurance copropriété sans syndic ?

La répartition du paiement de la prime d'assurance copropriété sans syndic est établie selon les dispositions du règlement de copropriété. Ce document détermine une quote-part pour chaque copropriétaire, exprimée le plus souvent en «tantièmes».

Si certains copropriétaires représentent un risque plus élevé pour l'assureur, ils peuvent toutefois être amenés à payer davantage que leur quote-part. Par exemple, un commerce au rez-de-chaussée va augmenter de façon significative la probabilité d'un sinistre dans l'immeuble. Son exploitant va donc payer une part plus importante de l'assurance copropriété.

La décision concernant la répartition est prise en assemblée générale. Elle permet d'ajuster les contributions de chaque copropriétaire en fonction des risques potentiels auxquels leurs biens respectifs exposent l'immeuble.

Vos questions fréquemment posées

Comment fonctionne une copropriété sans syndic ?

Une copropriété peut se retrouver sans syndic si celui en place quitte ses fonctions ou est révoqué. Les copropriétaires peuvent alors choisir un syndic bénévole, professionnel ou en ligne pour le remplacer. Dans l'attente, tout copropriétaire est en mesure de saisir le tribunal judiciaire pour la nomination d'un administrateur provisoire. Ce dernier sera chargé de gérer la copropriété jusqu'à la désignation d'un nouveau syndic.

Est-ce obligatoire d'avoir un syndicat de copropriété ?

Oui, toute copropriété doit avoir un syndic pour assurer la gestion et l'administration de l'immeuble. Cette disposition est prévue par la loi du 10 juillet 1965. Il peut toutefois s'agir d'un syndic non professionnel, directement assuré par certains copropriétaires bénévoles ou volontaires. Peu importe la nature du syndic, son mandat renouvelable est en général d'une durée de trois ans. Il est possible de le révoquer en cours de mandat.

Comment déclarer un syndic bénévole ?

En cas de création d'un syndic bénévole, sa déclaration aux autorités est incontournable. L'immatriculation est effectuée par le représentant légal du nouveau syndic. Il suffit de se rendre sur le portail dédié de l'ANAH pour enregistrer la copropriété. Cette démarche constitue une obligation du syndic envers les copropriétaires. Elle doit donc être accomplie dès sa constitution.