Assurance immeuble : de quoi s’agit-il ?

Qu'est-ce qu'une assurance immeuble ?

L'assurance immeuble peut se définir, d'une manière générale, comme un contrat destiné à couvrir les risques liés à la propriété d'un bien immobilier. Elle concerne une construction permanente ou un ensemble de bâtiments, situés sur un terrain spécifique. Il peut s'agir de divers types de structures, dont :

• Un bâtiment résidentiel.
• Une surface commerciale.
• Un complexe de bureaux.

Dans le langage courant, une « assurance immeuble » correspond toutefois le plus souvent à une assurance copropriété résidentielle. Rappelons que tous les immeubles ne constituent pas des copropriétés. Un unique propriétaire peut également posséder le bâtiment, et louer ses différents appartements à plusieurs locataires.

L'assurance immeuble a pour principale fonction de protéger les copropriétaires – ou le propriétaire unique – contre :

• Les dommages causés à autrui du fait du bien immobilier.
• Les dommages subis par le bien immobilier lui-même.

Les dégâts couverts sont assez variés, ils vont bien au-delà des simples réparations structurelles. Il peut s'agir notamment :

• De dommages affectant d'autres bâtiments.
• D'accidents physiques causés par des éléments de l'immeuble (comme des chutes de matériaux).
• D'incidents impliquant des tiers, comme le gardien de l'immeuble ou des prestataires de services.

L'assurance immeuble est-elle obligatoire ?

La souscription d'une assurance immeuble peut être obligatoire ou purement facultative. Tout dépend du mode de propriété du bâtiment. Dans tous les cas, seule une couverture en responsabilité civile peut être imposée par la loi.

Quelle assurance pour un immeuble en copropriété ?

Dans une copropriété, l'assurance immeuble revêt un caractère obligatoire. L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, cadre légal régissant la copropriété des immeubles, prévoit cette obligation de manière explicite.

Les copropriétaires doivent ainsi souscrire une assurance couvrant au moins leur responsabilité civile collective vis-à-vis des tiers. Ce contrat servira à indemniser les victimes d'un sinistre ayant trouvé son origine dans les parties communes de l'immeuble.

En parallèle de cette assurance obligatoire souscrite via le syndic, deux autres types de contrats complètent le dispositif :

• L'assurance habitation individuelle de chaque copropriétaire est une autre obligation légale depuis la loi ALUR de 2014. Elle se limite à une stricte responsabilité civile du copropriétaire. Le contrat a ici pour rôle d'indemniser les tiers si un sinistre dans le logement privatif du copropriétaire leur cause un préjudice. Il peut s'agir par exemple d'un départ de feu endommageant l'appartement voisin, ou encore d'un dégât des eaux. Le contrat souscrit peut être une multirisque habitation si l'assuré habite son bien, ou encore une assurance propriétaire non-occupant (PNO) dans le cas contraire.

• Chaque locataire, demeure tenu de souscrire son propre contrat au titre de la couverture des risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux) et de sa responsabilité civile. S'il est responsable d'un sinistre, le propriétaire de l'appartement ou tous les autres tiers seront ainsi indemnisés.

Quelle assurance pour un immeuble en monopropriété ?

Dans un immeuble en monopropriété, la totalité de la construction appartient à un seul propriétaire, pouvant être une personne physique ou morale. Ce type d'immeuble peut bien sûr comporter plusieurs logements, avec plusieurs locataires. Pour autant, le régime de la copropriété ne s'y applique pas.

À la différence des immeubles détenus et gérés en commun, ce propriétaire unique n'est pas légalement contraint de souscrire à une assurance pour son bien. Cependant, faire l'impasse sur une assurance est vivement déconseillé :

• En cas de sinistre survenant dans les parties communes, le propriétaire devra assumer seul le coût des réparations.
• Si ce sinistre cause un préjudice à l'un des locataires ou à un autre tiers, il devra également indemniser toute victime éventuelle à ses propres frais.
• Dans le cadre d'une monopropriété, l'absence de syndic se fait sentir. Le propriétaire unique porte l'entière responsabilité de l'entretien, des éventuelles réparations du bien ou encore, de la gestion des charges locatives. Il doit envisager la souscription d'une assurance adaptée pour sa propre sécurité juridique et financière.

Quelles sont les principales garanties d'une assurance immeuble ?

Le socle de toute assurance immeuble est la responsabilité civile des copropriétaires ou du propriétaire unique des murs. Au-delà de ce premier niveau de protection, il est possible de multiplier les garanties optionnelles.

Bon à savoir : Assurance immeuble et indemnisation des copropriétaires

D'un point de vue juridique, tous les copropriétaires d'un immeuble sont considérés comme des tiers vis-à-vis de la copropriété. Cela permet leur indemnisation si un sinistre engageant la responsabilité collective de la copropriété leur cause un préjudice (par exemple un incendie démarrant dans la cage d'escalier et détruisant un appartement).

Responsabilité civile assurance immeuble

La responsabilité civile (RC) liée à l'assurance immeuble, dans le cadre d'une copropriété ou d'une monopropriété, vise à protéger les individus victimes de dommages survenant dans les parties communes. Cette protection s'étend potentiellement à l'ensemble des tiers :

• Locataires.
• Copropriétaires.
• Employés et intervenants professionnels dans l'immeuble.
• Personnes hébergées.
• Passants dans la rue.

Les situations couvertes sont elles-mêmes nombreuses et peuvent inclure :

• Des accidents comme la chute de matériaux de construction, de tuiles ou de fragments de mur sur le trottoir en contrebas.
• Des blessures causées par un défaut d'entretien, comme une porte mal fixée ou un escalier instable, impactant la sécurité des usagers.
• Des sinistres résultant de la responsabilité d'une personne en charge de la maintenance de l'immeuble, comme le gardien.

Ces exemples concrets démontrent le large éventail de risques auquel un immeuble est exposé de façon quotidienne. La souscription d'une garantie RC est une précaution a minima pour prévenir les litiges et préserver votre responsabilité personnelle en cas de sinistre.

Garantie dommages

La garantie dommages à l'immeuble, non obligatoire, est néanmoins très utile pour protéger l'intégrité du bâtiment, pour éviter une dégradation de votre situation financière en cas de sinistre. Elle est généralement incluse dans l'ensemble des contrats dits « multirisques immeuble » ou MRI.

Elle couvre un vaste ensemble de sinistres susceptibles d'affecter les parties communes de l'immeuble :

• Dégâts des eaux : cette garantie intervient par exemple en cas de débordements, de fuites de canalisations, d'infiltrations ou si une recherche de fuite est nécessaire. Elle prend en charge les dommages causés par des problèmes d'humidité, souvent source de détériorations importantes.

• Incendies, foudre, explosions, fumée : tous les dégâts causés par ces événements sont couverts, de même que ceux liés à l'intervention des sapeurs-pompiers.

• Événements climatiques: la protection s'étend aux dommages occasionnés par les intempéries, dont les vents violents, les chutes de grêle ou encore les effets de la neige sur les toits.

• Catastrophes naturelles et technologiques : l'activation de cette garantie peut avoir lieu après un sinistre majeur comme un séisme, un feu de forêt ou encore une inondation. Elle est subordonnée à la parution préalable d'un arrêté interministériel de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle.

• Vol, vandalisme, cambriolage : au-delà de la valeur des objets dérobés, les dégâts causés par les cambrioleurs ou les actes de vandalisme affectant les parties communes de l'immeuble sont pris en charge.

• Bris de glace : la garantie concerne les détériorations ou casses de vitres (ou miroirs) dans les parties communes. Cela inclut les séparations vitrées entre balcons et terrasses, considérées comme des parties communes.

La garantie dommages vous protège donc contre un large éventail de sinistres. Dans une copropriété, elle limite la charge financière collective des réparations à engager.

Bon à savoir : Règlement de copropriété et garantie dommages

Certains règlements intérieurs de copropriété rendent obligatoire l'ajout d'une garantie dommages dans l'assurance de l'immeuble. Il s'agit d'un choix collectif des copropriétaires au moment de la rédaction de ce document, fondateur pour la vie de la résidence.

Autres garanties optionnelles

Certaines garanties facultatives trouvent aussi souvent leur place au sein d'une assurance multirisque immeuble. La plupart ont pour objet de protéger les éléments du bâtiment souvent délaissés par un contrat plus basique :

• La garantie bris de machine couvre les avaries susceptibles de toucher des équipements techniques essentiels du bâtiment, comme la chaudière centrale, une pompe à chaleur ou encore les ascenseurs.

• La garantie dommages électriques intervient en cas d'accidents liés à l'électricité. Cela inclut les chutes de foudre ou les surtensions causant des dégâts aux installations de la résidence.

• La garantie dite « aménagements extérieurs et piscine», comme son nom l'indique, est conçue pour indemniser les dégâts extérieurs sur l'emprise du bâtiment. Il peut s'agir de couvrir les réparations du système d'éclairage, de la clôture, d'un terrain de sport, d'un espace vert privatif…

• La garantie panneaux photovoltaïques est incontournable pour les immeubles équipés de ce mode de production d'énergie. La réparation de ces équipements, souvent installés en toiture, peut en effet s'avérer très onéreuse.

• La garantie effondrement, est une précaution utile. Elle pourra être activée si les fondations, les murs ou la toiture de l'immeuble subissent un affaissement spontané, même si le phénomène n'est pas lié à un sinistre identifié.

Si l'immeuble constitue une copropriété, d'autres garanties optionnelles peuvent être envisagées pour la sécurité des différents copropriétaires. Un assureur pourra notamment assumer :

• L'indemnisation du syndic pour les charges de copropriété impayées.
• Le paiement des frais de gestion facturés par le syndic pour gérer un sinistre.
• Les frais d'expertise et de contre-expertise.

Comment souscrire une assurance immeuble ?

La souscription d'une assurance immeuble dans un bâtiment en monopropriété est d'une grande simplicité. Il vous suffit de contacter plusieurs assureurs, de solliciter des devis pour ensuite les comparer. Vous pourrez ainsi signer le contrat le plus avantageux en fonction de vos besoins.

Dans une copropriété, la procédure est plus complexe, car elle suppose une prise de décision collective :

• Tout copropriétaire peut entamer la démarche. Il demande au syndic d'inclure ce point à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Veillez à prévenir au moins deux mois à l'avance.

• Le ou les copropriétaires intéressés peuvent eux-mêmes solliciter des devis assurance immeuble auprès de différents assureurs. Cette tâche peut aussi être confiée au syndic, contre facturation.

• Une présélection des meilleurs devis a lieu préalablement à l'assemblée générale, pour faciliter ses travaux. En principe, elle est réalisée en concertation avec le conseil syndical. Les devis retenus sont transmis au syndic et joints en annexe à la convocation de l'assemblée générale.

• Les copropriétaires réunis en assemblée générale procèdent à une délibération et un vote à la majorité simple (plus de 50 % des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance^[ii]).

À l'issue, le syndic est chargé d'exécuter la décision des copropriétaires pour procéder à la souscription du contrat. À défaut de vote concluant, il peut néanmoins prendre l'initiative d'assurer l'immeuble pour respecter son obligation légale.

Questions fréquentes sur l'assurance immeuble

Pourquoi assurer un immeuble ?

L'assurance immeuble constitue une protection indispensable contre une grande variété de risques. Elle constitue par ailleurs une obligation légale dans les copropriétés, au moins pour couvrir la responsabilité civile collective des copropriétaires. Le contrat peut couvrir non seulement les propriétaires en cas de sinistres touchant les parties communes, mais aussi les tiers. Il apporte une sécurité financière majeure.

Qui paie l'assurance immeuble en copropriété ?

Le paiement de l'assurance immeuble est réparti selon les tantièmes définis dans le règlement de copropriété. Chaque copropriétaire contribue à la prime en fonction de sa quote-part déterminée dans ce règlement, comme pour le reste des charges de copropriété. Si certains locaux de la copropriété constituent un risque supérieur à la normale (commerce, restaurant…), le règlement intérieur peut toutefois prévoir une contribution plus importante de son propriétaire.

Comment bien choisir une assurance immeuble ?

Pour choisir des garanties adaptées, les spécificités du bâtiment doivent tout d'abord être prises en compte. Il vous faudra ensuite comparer la qualité des garanties, évaluer la réputation de l'assureur puis opter pour le tarif le plus avantageux. N'oubliez pas de faire effectuer des devis multiples par le syndic pour avoir une plus grande liberté de choix lors de l'assemblée générale.