Tout savoir sur l'assurance copropriété

Quels sont les grands principes de l'assurance copropriété ? Comment ce contrat obligatoire s'articule-t-il avec les contrats individuels souscrits par les copropriétaires ou les locataires ? L'essentiel pour tout comprendre !

Qu'est-ce qu'une assurance immeuble copropriété ?

L' assurance copropriété, ou assurance immeuble , est un contrat conçu pour indemniser les victimes des dégâts trouvant leur origine dans les parties communes de l'immeuble.

Cette assurance agit comme un filet de sécurité. Elle offre une protection financière essentielle aux copropriétaires si leur responsabilité collective venait à être engagée. Il peut notamment s'agir :

• De dégâts structurels causés à un autre immeuble.
• De blessures physiques occasionnées par des éléments du bâtiment, comme des chutes de matériaux.
• Des accidents divers impliquant des tiers, comme le gardien de l'immeuble ou des prestataires de services intervenant dans l'immeuble.

Cette assurance est réglementée et rendue obligatoire par la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété des immeubles . Selon l'article 9-1 de ce texte, le syndicat des copropriétaires – l'entité rassemblant tous les propriétaires de l'immeuble – est tenu de contracter une assurance minimale couvrant ses risques de responsabilité civile.

L'objectif fondamental de cette police d'assurance est donc de préserver les intérêts financiers des copropriétaires en cas de sinistre dans les parties communes de l'immeuble. Cela garantit une certaine sérénité pour tous les résidents face aux imprévus pouvant survenir en habitat collectif.

Quelle assurance pour une copropriété ?

L'assurance copropriété constitue seulement l'un des aspects de la couverture globale d'un immeuble face aux risques. Du fait du nombre important de parties prenantes, la construction est généralement protégée par trois types d'assurances distinctes , chacune avec un rôle spécifique :

Assurance copropriété de l'immeuble

L' assurance copropriété , déjà présentée plus haut, prend en charge les dommages causés à des tiers lorsque les copropriétaires de l'immeuble en sont collectivement responsables. Elle peut également couvrir les éventuels dégâts subis par le bâti lui-même dans les parties communes, si le contrat le prévoit. Il s'agit toutefois d'une garantie facultative.

Assurance propriétaire occupant ou non-occupant

Depuis la loi ALUR de 2014, chaque copropriétaire est également tenu de souscrire un contrat individuel couvrant sa propre responsabilité civile. Son assureur pourra ainsi couvrir les sinistres trouvant leur origine dans l'appartement, si des dégâts sont causés aux parties communes ou aux logements voisins. Cette formule peut prendre la forme :

• D'une assurance habitation classique dans le cas d'un copropriétaire occupant son bien.
• D'une assurance propriétaire non occupant (PNO) pour un logement vacant ou en location.

Assurance locataire

Dans le cas d'un appartement en location, enfin, la souscription d'une assurance locataire est obligatoire depuis la loi du 6 juillet 1989 . Le locataire est tenu de présenter une attestation d'assurance au propriétaire avant d'obtenir les clés.

Ce contrat couvre au minimum les risques locatifs. Cela correspond aux dégâts causés au logement lui-même par la faute du locataire suite à un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. En pratique, toutefois, la plupart des formules couvrent aussi sa responsabilité civile vis-à-vis de la copropriété ou des tiers.

Quelles garanties pour une assurance copropriété ?

L'assurance copropriété peut elle-même inclure plusieurs garanties distinctes. Même si l'obligation légale se limite à la responsabilité civile, de nombreux syndicats de copropriété font le choix d'une assurance multirisque immeuble (MRI) pour bénéficier d'une meilleure protection.

Responsabilité civile copropriété

L' assurance responsabilité civile copropriété indemnise toute personne affectée par des dommages provenant des parties communes de l'immeuble.

Elle offre également une protection contre les incidents occasionnés par des employés de la copropriété . Il peut s'agir de responsables de la maintenance, de la gestion de l'immeuble, comme :

• Le gardien d'immeuble.
• Le personnel chargé du ménage des parties communes.
• Les intervenants techniques divers.

Si une action ou une négligence de leur part cause un dommage à un tiers ou à un copropriétaire, en effet la responsabilité civile de la copropriété sera engagée. L'assurance pourra couvrir les conséquences financières de ces événements.

Les dommages à l'immeuble

La garantie « dommages à l'immeuble » est une protection facultative, mais fortement recommandée. Souvent incluse dans le cadre plus large d'une multirisque immeuble, elle offre une couverture étendue pour divers types de sinistres affectant le bâti lui-même. La copropriété recevra une indemnisation pour ses propres dégâts, et pas seulement pour ceux causés aux tiers.

Les événements couverts par cette assurance sont de toutes natures. Ils incluent :

• Les incendies, la foudre et les explosions , dont les dommages provoqués par la fumée ou l'intervention des services de secours.
• Les dégâts des eaux , dont les débordements, les fuites de canalisations, les infiltrations ou la recherche de fuite.
• Les événements climatiques , dont les tempêtes, la grêle, ou l'affaissement de toiture sous le poids de la neige.
• Le vol et le vandalisme , dont les dommages causés par une effraction ou des actes de vandalisme comme des graffitis.
• Toutes les catastrophes naturelles ou technologiques reconnues par arrêté interministériel, dont par exemple les tremblements de terre, les inondations, les sécheresses…
• Le bris de glace , comme les détériorations de vitres ou miroirs dans les parties communes.

Cette couverture s'étend seulement aux parties communes de l'immeuble. Les dégâts de même type causés aux logements privatifs peuvent être couverts par le contrat d'assurance de chaque copropriétaire ou locataire.

Autres garanties optionnelles

Les garanties optionnelles proposées dans le cadre d'une assurance multirisque immeuble permettent au syndicat des copropriétaires de personnaliser la couverture en fonction des besoins spécifiques identifiés en assemblée générale. Il s'agit tout d'abord des dégâts occasionnés à des éléments spécifiques :

• La garantie dommages électriques intervient pour les sinistres liés à l'électricité, comme les surtensions ou les dégâts causés par la foudre.
• La garantie bris de machine concerne les dommages affectant les équipements techniques de l'immeuble, comme l'ascenseur ou la chaudière. Elle peut être complétée par une garantie rupture de cuve si l'immeuble dispose par exemple d'une cuve de fioul.
• La garantie extérieurs et piscine bonifie le niveau de couverture de l'ensemble des espaces extérieurs de la copropriété, dont ses espaces verts, ses moyens d'éclairage, sa clôture…
• La garantie effondrement , couvre des incidents potentiellement très coûteux comme l'affaissement des fondations, des murs ou de la toiture.

Au-delà, le contrat souscrit peut couvrir certains risques liés à la gestion administrative et financière de l'immeuble :

• La garantie liée aux charges impayées consiste à dédommager le syndicat des copropriétaires si l'un d'eux ne s'acquitte pas de ses charges annuelles. Elle évite ainsi à l'immeuble de connaître des difficultés financières en raison d'un impayé.
• La prise en charge des frais de gestion du syndic suite à un sinistre peut aussi intéresser les copropriétaires. En pratique, l'assureur va alors prendre en charge la facture adressée par le syndic aux copropriétaires pour le suivi d'un sinistre couvert dans le cadre du contrat.
• L'assureur peut enfin proposer la gratuité des honoraires d'expert . Dans ce cas, la réalisation d'une expertise ou celle d'une contre-expertise ne seront pas facturées à la copropriété.

Vous êtes copropriétaire ? N'hésitez pas à parcourir attentivement le contrat de votre immeuble pour comprendre précisément les garanties incluses, optionnelles ou exclues. Cette démarche vous permettra d'émettre un avis plus éclairé à l'occasion de la prochaine assemblée générale.

Bon à savoir : Comment consulter l'assurance de votre copropriété ? Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 a introduit l'obligation, pour les syndics, de maintenir un espace sécurisé en ligne ou « extranet » . Il doit permettre, entre autres, la consultation des « contrats d'assurance de l'immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ».

Comment souscrire une assurance copropriété ?

La souscription d'une assurance copropriété implique un processus spécifique, organisé au sein de la structure de la copropriété. Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le contrat doit être validé par l'ensemble des copropriétaires en assemblée générale :

• Le syndic ou les copropriétaires vont tout d'abord solliciter plusieurs devis auprès d'assureurs pour les mettre en concurrence.
• Le syndicat des copropriétaires peut opérer une première sélection des offres les plus pertinentes ou intéressantes, afin de faciliter ensuite le déroulement de l'assemblée.
• Le choix de l'assurance est soumis à une décision en assemblée générale , sous la supervision du syndic. Cette décision nécessite un vote à la majorité simple . Il s'agit, pour rappel, de la majorité (plus de 50 %) des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance selon l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 .
• Si la majorité requise n'est pas atteinte lors du vote en assemblée générale, l'article L. 112-1 du Code des assurances permet au syndic de souscrire le contrat pour le compte du syndicat des copropriétaires .

En cas d'urgence, le syndicat des copropriétaires peut également souscrire un contrat sans mandat de l'assemblée générale des copropriétaires. Toutefois cette dernière a ensuite la possibilité d'annuler ou modifier sa décision. Cette procédure accélérée peut se justifier si aucune assemblée générale ne peut être organisée immédiatement.

Comment changer d'assurance en copropriété ?

La sélection d'une assurance copropriété n'est bien sûr pas un choix définitif. Les contrats sont généralement d'une durée d' un an avec tacite reconduction . La résiliation peut se faire à la date anniversaire de la signature du contrat, en respectant les délais de préavis indiqués. À défaut, le contrat se renouvelle automatiquement pour un an.

La loi Hamon, permettant une résiliation à tout moment après le premier anniversaire du contrat, n'est en effet pas applicable à une assurance immeuble.

Vous estimez votre contrat actuel trop coûteux ou peu protecteur ? Voici les démarches à suivre pour engager la souscription d'une nouvelle formule au sein de votre copropriété :

• Tout copropriétaire peut solliciter auprès du syndic l' ajout du changement d'assurance immeuble à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. La demande est formulée par courrier recommandé avec avis de réception. L'initiative peut également être prise par le syndic lui-même.
• Soumettez plusieurs demandes de devis auprès de différents assureurs – ou sollicitez le syndic pour qu'il s'en charge.
• Réalisez une première sélection des offres les plus avantageuses. En règle générale, cette tâche n'est pas assumée par un copropriétaire seul, mais avec l'assistance du conseil syndical.
• Transmettez les devis retenus au syndic de copropriété. Ce dernier va alors les annexer à la convocation de l'assemblée générale.
• Le changement d'assurance sera ensuite soumis au vote lors de l'assemblée générale .

Si le nouveau contrat est approuvé, le syndic souscrit la nouvelle assurance au nom des copropriétaires. Il demande la résiliation de l'ancien contrat par lettre recommandée avec accusé de réception.

Bon à savoir : Changement assurance copropriété : attention aux délais La procédure de changement d'assurance immeuble implique certains délais incompressibles. Outre l'obtention des devis, une demande tardive d'inscription à l'ordre du jour donne le droit au syndic de repousser la question à l'assemblée générale suivante. Prévoyez donc un délai de sécurité d'au moins deux mois avant l'échéance.

Qui doit payer l'assurance de l'immeuble ?

La répartition du paiement de la prime, plus généralement celle de l'ensemble des charges, est définie par le règlement de copropriété . Ce dernier fixe une quote-part pour chaque copropriétaire, exprimée le plus souvent en « tantièmes ».

Dans certains cas spécifiques, le règlement peut prévoir une prime proportionnellement plus élevée pour certains copropriétaires malgré un nombre équivalent de tantièmes. Ce sera le cas si ce copropriétaire est davantage exposé à certains risques en raison de la nature de son bien. Il peut s'agir notamment d'un commerce, d'un atelier ou d'un restaurant.

Cette répartition différenciée vise à refléter de manière plus précise le niveau de risque lié à chaque propriété. Mais aussi à assurer une répartition équitable des coûts, en tenant compte des spécificités de chaque lot. La décision est prise lors d'une assemblée générale en fonction des circonstances spécifiques de la copropriété.

Assurance copropriété : comment déclarer un sinistre ?

Les modalités de déclaration d'un sinistre, dans le cadre d'une assurance copropriété, diffèrent peu de celles d'un contrat individuel.

Lorsqu'un sinistre affecte les parties communes de la copropriété, le syndic a tout d'abord la responsabilité de déclarer ce sinistre à l'assureur. Les délais habituels s'appliquent en la matière, et atteignent donc au maximum :

• 5 jours après la découverte du sinistre dans la plupart des cas ;
• 2 jours après la découverte pour un vol – sans oublier le dépôt de plainte au commissariat ou en gendarmerie dans le même délai ;
• 10 jours après la parution de l'arrêté interministériel dans le cas d'une catastrophe naturelle.

Le syndic procède à l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception comprenant certains éléments incontournables, comme :v

• Le numéro de contrat d'assurance.
• La date et l'endroit précis du sinistre.
• Une description détaillée des dégâts avec des photos à l'appui.
• Le constat amiable en cas de dégâts des eaux.

Il est aussi possible de réaliser cette démarche en ligne ou par email si l'assureur propose ce mode de déclaration.

Bon à savoir : Sinistre dans un logement privatif Si le sinistre a pour origine un logement ou un autre espace privatif, rappelons que l'obligation de déclaration revient en premier lieu au copropriétaire concerné. Si les parties communes ont été touchées, le syndic doit se mettre parallèlement en rapport avec l'assureur de l'immeuble. Lorsque plusieurs compagnies d'assurances sont concernées par un dégât des eaux ou un incendie, la convention IRSI peut être appliquée pour faciliter leur coordination.

Vos questions fréquemment posées

Que couvre l'assurance de la copropriété ?

L'assurance de la copropriété couvre a minima les dommages subis par des tiers du fait de l'immeuble. Elle intègre aussi généralement l'indemnisation des dégâts subis par les parties communes. Cela inclut les sinistres les plus communs comme les dégâts des eaux, incendies, vols, les catastrophes naturelles.

Le contrat prend en charge les réparations et indemnisations concernant par exemple les cages d'escalier, ascenseurs, couloirs, halls d'entrée, toitures… Cela ne dispense pas chaque copropriétaire de souscrire une assurance pour son logement, mais aussi sa propre responsabilité civile.

Quel type d'assurance pour une copropriété ?

Une copropriété est généralement couverte par trois types d'assurances distincts. L'assurance immeuble, obligatoire, couvre la responsabilité civile collective des copropriétaires et du syndic. Chaque copropriétaire doit par ailleurs disposer d'une assurance pour couvrir au moins sa responsabilité civile depuis la loi ALUR. Dans le cas d'une location, enfin, la souscription d'une assurance par le locataire reste bien sûr obligatoire.

Défaut d'assurance copropriété : quelles conséquences ?

L'absence d'une assurance couvrant la copropriété ne peut donner lieu à aucune amende. Pour autant, elle fait courir de grands risques au syndic et à l'ensemble des copropriétaires. Les réparations des dommages aux tiers et aux parties communes, dans ce cas, incombent au syndic pour des montants parfois considérables. Par ailleurs le défaut d'assurance peut constituer un motif légitime pour procéder à la révocation du syndic en assemblée générale.