Assurance proprietaire bailleur

L'assurance propriétaire bailleur est-elle obligatoire ?

La question revient fréquemment chez les bailleurs signant un premier contrat de location pour un logement.

En pratique, la souscription d'une assurance propriétaire bailleur, ou « propriétaire non occupant » (PNO), est obligatoire dans le cas d'un bien immobilier en copropriété – soit typiquement un appartement ou un immeuble entier. Cette disposition s'applique depuis la loi ALUR du 24 mars 2014. Il s'agit notamment de couvrir la responsabilité civile du propriétaire vis-à-vis des autres copropriétaires ou de simples tiers, si un sinistre trouve son origine dans l'habitation.

À l'inverse, et même après la loi ALUR, une assurance bailleur reste facultative si vous mettez en location une maison individuelle. Elle reste une protection fortement recommandée, pour votre sérénité d'esprit.

L'assurance bailleur vient compléter l'assurance de la copropriété. Cette dernière ne couvre pas :

• le défaut d'entretien d'installation ;
• les vices de construction et de non-conformité des installations électriques et gazières ;
• les locaux inoccupés ;
• le vol et le vandalisme.

Elle complète également l'assurance du locataire. Ce dernier, même s'il a l'obligation légale de souscrire une garantie risques locatifs (incendie, explosion et dégât des eaux), omet parfois de se mettre en règle.

L'assurance PNO couvre donc les cas où le logement est inoccupé, où le locataire a un défaut d'assurance ou encore si la responsabilité du locataire n'est pas engagée dans un sinistre. Dans ce cas, c'est à vous qu'en incomberait la responsabilité.

N'oubliez pas, les propriétaires sont en droit de demander au locataire une attestation d'assurance avant toute signature du bail. Cela constitue une protection supplémentaire.

Assurance propriétaire bailleur : quelles garanties choisir ?

Une assurance habitation bailleur devrait idéalement intégrer deux composantes d'égale importance : un ensemble complet de garanties au titre de l'assurance propriétaire non occupant, et la garantie des loyers impayés ou « GLI ».

Les garanties de base de l'assurance propriétaire bailleur

L'assurance Propriétaire Non Occupant devrait vous protéger a minima contre :

• la responsabilité civile du propriétaire bailleur ;
• l'incendie et l'explosion ;
• les dégâts des eaux ;
• le bris de glace ;
• les catastrophes naturelles ;
• les tempêtes ;
• les dommages électriques ;
• le vol et le vandalisme ;
• les dégradations de vos propres biens mobiliers concernant un logement loué meublé.

Certaines garanties optionnelles peuvent aussi être envisagées utilement en fonction de votre situation. Cela inclut la protection juridique et/ou la garantie recours des locataires, en cas de litige avec ces derniers.

Selon les compagnies d'assurance, les couvertures peuvent avoir quelques légères différences : lisez donc attentivement les clauses du contrat.

La garantie des loyers impayés (GLI)

Le paiement du loyer constitue la principale obligation du locataire dans le bail, mais celle-ci n'est pas toujours respectée. Une garantie des loyers impayés est spécifiquement conçue pour indemniser le propriétaire bailleur en cas de défaut de paiement du locataire.

Cette protection est typiquement soumise à plusieurs conditions, comme :

• une vérification préalable du dossier du nouveau locataire par l'assureur ;
• des premières démarches de recouvrement par le bailleur, restées infructueuses ;
• une limite de temps et/ou de montant concernant l'indemnisation.

Comptez en général trois mois entre le premier défaut de paiement du locataire et le virement effectif de l'indemnisation par l'assureur.

La prime de l'assurance propriétaire bailleur

Avant toute chose, sachez que votre prime d'assurance PNO est fiscalement déductible de la section «revenus fonciers» comprenant entre autres le loyer versé par votre locataire.

Le prix total est variable selon les assureurs, selon plusieurs critères comme :

• Le loyer de l'habitation louée ;
• Sa surface ;
• Sa catégorie (meublé ou non)

Combien coûte une assurance propriétaire bailleur ?

Une cotisation d'assurance PNO est variable. Elle se situe souvent dans une fourchette allant de 1 à 2 % du montant annuel du loyer. N'hésitez pas à faire recours à un courtier en assurance habitation pour vous conseiller et vous aider à trouver la meilleure offre.

Le prix des assurances propriétaire bailleur est typiquement compris entre 60 et 150 € par an. Il représente par conséquent une somme relativement modeste par rapport au montant des loyers touchés.

Quelle assurance pour un propriétaire bailleur ?

Vous souhaitez mettre un logement en location et signer un contrat de bail ? Les devis présentés par les assureurs, pour un contrat d'assurance habitation bailleur, peuvent révéler des écarts considérables même à un niveau équivalent de garantie.

C'est la raison pour laquelle il est recommandé de ne pas signer la première formule proposée. Prenez le temps d'examiner chaque offre avec attention pour déterminer si la prime proposée est attractive. Le recours à un comparateur d'assurances bailleur en ligne vous permet d'obtenir plusieurs devis avec une simple demande. Notre outil vous sera d'une grande aide si vous souhaitez gagner du temps dans vos recherches.

Vos questions fréquemment posées en tant que bailleur

Pourquoi prendre une assurance propriétaire bailleur ?

La couverture bailleur, aussi appelée assurance propriétaire non occupant, vous permettra de protéger votre bien contre les dommages non couverts par celle de votre locataire. Ce dernier est dans l'obligation d'en souscrire une, mais son niveau de couverture n'est pas forcément optimal. Cette garantie peut aussi, grâce à une clause GLI (Garantie des Loyers impayés), vous dédommager si un de vos locataires ne paye pas son loyer. D'une manière générale, cette assurance vous permet de vous prémunir largement des risques de la location.

Que couvre l'assurance propriétaire bailleur ?

L'assurance propriétaire bailleur permet de compléter le contrat de base obligatoire souscrit par votre locataire. Elle vous apportera une indemnisation à la juste hauteur de votre préjudice en cas de sinistre grave, comme un incendie de l'immeuble, un dégât des eaux ou encore une catastrophe naturelle. Surtout, elle peut couvrir votre propre responsabilité civile vis-à-vis des autres habitants de l'immeuble s'ils subissent eux-mêmes des dégâts.