L’assurance copropriété : obligations et fonctionnement

La copropriété prend lieu dès l'instant où il y a deux propriétaires dans un immeuble. Les copropriétaires sont chacun propriétaires d'un ou plusieurs lots composant ce dernier. La copropriété est dite verticale lorsque les copropriétaires se répartissent aux différents étages d'un même bâtiment. Elle est qualifiée d'horizontale lorsqu'elle est constituée de lots individuels édifiés sur un terrain commun. Les copropriétaires sont tenus de s'organiser pour gérer la vie de la copropriété.

Dans toute copropriété, on distingue les parties privatives (propriété exclusive de chaque copropriétaire) avec les parties communes (affectées à l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires).

Par exemple, les parties privatives peuvent être le logement, la cave, le box ou la place de parking. Les parties communes s'apparentent aux halls, couloirs, cages d'escalier, locaux de services, espaces verts, voies d'accès…

L'assurance copropriété est-elle obligatoire ?

La loi ALUR de 2014 oblige les copropriétés à souscrire a minima, une garantie en Responsabilité Civile. Cette dernière prend en charge l'indemnisation des dommages causés par un élément des parties communes à un copropriétaire ou un tiers. Si elle n'est pas obligatoire, l'assurance multirisque de la copropriété est fortement recommandée. Cette dernière protège les parties communes de la copropriété. L'assureur concerné prend à sa charge (à hauteur des garanties souscrites) les dommages subis par les parties communes ne pouvant être imputés à un copropriétaire ou un tiers. C'est le cas par exemple lorsque les parties communes de l'immeuble subissent des dégâts lors d'une catastrophe naturelle.

Attention, l'assurance copropriété n'exonère pas chaque copropriétaire ou locataire de leurs obligations en matière d'assurance. L'assurance multirisque habitation reste obligatoire pour tous les locataires. Les propriétaires non occupants restent tenus de souscrire une assurance PNO.

À retenir : L'assurance en Responsabilité Civile de la copropriété est obligatoire. L'assurance multirisque pour les parties communes est facultative, mais vivement recommandée.

Qui peut souscrire à une assurance copropriété ?

La souscription d'une assurance copropriété, Responsabilité Civile comme Multirisque, est du ressort du syndic de copropriété. Professionnel ou bénévole, ce dernier est mandaté par les copropriétaires pour administrer les parties communes de la copropriété. À ce titre, le syndic de copropriété est en droit de souscrire les assurances lui semblant nécessaires pour protéger celle-ci.

Si cette souscription peut se faire sans mandat particulier des copropriétaires, il est prudent de leur soumettre celle-ci au cours d'une assemblée générale (AG). En effet, les copropriétaires réunis en assemblée générale ont le droit d'invalider la décision et le choix du syndic de copropriété.

Comment assurer une copropriété ?

Avant de souscrire une assurance multirisque, le syndicat de copropriété doit évaluer au mieux le niveau de couverture souhaitable. Cette démarche peut être effectuée avec un ou plusieurs assureurs dans le cadre d'une demande de devis. Le contrat souscrit doit être adapté aux parties communes, tout comme à la valeur des éléments les composant. Au-delà des garanties proposées, le syndic de copropriété devra prêter une attention toute particulière :

• Au montant des franchises.
• Au montant des plafonds.
• Aux exclusions de garanties.

Comme toujours, l'étendue du marché de l'assurance permet de faire jouer la concurrence. Le syndicat de copropriété a donc tout intérêt à soumettre sa demande d'assurance au panel le plus large possible d'assureurs. On lui recommandera ensuite de soumettre les solutions les plus compétitives au vote des copropriétaires réunis en assemblée générale.

Au-delà de la souscription d'une bonne assurance multirisque immeuble (MRI), le syndic veillera à tenir au courant son assureur des évolutions de la copropriété. Des aménagements peuvent faire évoluer le capital à assurer ou les risques. Le contrat devra dans ce cas être adapté.

Exclusions de garantie

Il n'est pas possible de souscrire un contrat multirisque immeuble classique lorsque :

• L'immeuble est classé monument historique.
• L'immeuble est frappé par un arrêté de péril.
• L'immeuble est situé en zone urbaine sensible.
• L'immeuble accueille une activité de production, un restaurant ou un établissement de nuit.
• L'immeuble est situé dans les DROM-COM.

Résiliation d'un contrat MRI

Le syndic de copropriété ne peut pas invoquer la loi Hamon pour résilier son contrat d'assurance multirisque immeuble (MRI). La résiliation s'effectue normalement à échéance, c'est-à-dire à la date anniversaire du contrat en respectant le préavis légal. En cas de hausse de la prime d'assurance, le syndic peut résilier le contrat hors échéance si :

• L'assureur applique une augmentation non prévue contractuellement.
• La hausse dépasse l'indice FFB.
• La hausse est sans lien avec une hausse des taxes.

Les garanties proposées en multirisque immeuble

La souscription d'une assurance multirisque immeuble a l'avantage d'inclure dans ses garanties la Responsabilité Civile obligatoire. Le syndicat de copropriété a donc un seul contrat à souscrire mais aussi à gérer. Le plus souvent, les assureurs proposent aux copropriétaires les garanties suivantes :

• Incendie.
• Explosion.
• Dégâts des eaux.
• Bris de glace.
• Catastrophes naturelles.
• Catastrophes technologiques.
• Détérioration et vandalisme.
• Responsabilité civile du syndic bénévole (option).
• Aménagements extérieurs (option).
• Interventions urgentes (option).
• Vol (option).
• Tempêtes (option).
• Protection juridique (option).
• Engorgement des égouts et refoulement (option).
• Dommages électriques (option).
• Recherche de fuite (option).
• Honoraires d'expert mandaté par le syndic (option).
• Effondrement (option).

Bon à savoir : Tempêtes et catastrophes naturelles

Les contrats d'assurance distinguent toujours les tempêtes des catastrophes naturelles. Conformément à l'article L.125-1 et suivants du Code des Assurances, les dégâts résultants de vents violents, de la grêle, mais aussi de la neige n'entrent pas dans le champ d'application de la garantie catastrophes naturelles. Ces sinistres sont couverts par la garantie optionnelle « tempêtes ».

Aucune copropriété n'est à l'abri d'un sinistre pouvant occasionner des dégâts importants à ses parties communes ou engager sa Responsabilité Civile. Le volet assurance de la copropriété doit par conséquent être abordé sérieusement en assemblée générale des copropriétaires. En l'absence de couverture, la copropriété devrait assumer sur ses fonds les réparations, tout comme les indemnisations. Les copropriétaires mal couverts s'exposent à une hausse de leurs charges, voire à des appels de fonds élevés !

Questions fréquentes sur l'assurance copropriété

Qui paie l'assurance de la copropriété ?

La prime de l'assurance d'une copropriété est payée par le syndic de la copropriété. L'assurance copropriété est donc financée par les charges de copropriétaires.

Comment sont calculées les primes d'assurance MRH copropriété ?

Les primes d'assurance MRH copropriété sont liées aux garanties souscrites, mais aussi à l'étendue de leur couverture. L'assureur prend en compte les caractéristiques de la copropriété à assurer. Cela peut être sa surface totale, le nombre de copropriétaires, les équipements dont elle dispose, son secteur géographique ou encore les éventuels sinistres déjà déclarés. La mixité d'usage (habitation et commerciale) accroît le risque, générant un surcoût.

Comment calculer la surface pour l'assurance copropriété ?

L'assureur mesure la surface de l'immeuble à partir du côté extérieur des murs. Il multiplie la surface obtenue par le nombre d'étages de l'immeuble + le rez-de-chaussée. Il intégrera à ce calcul la moitié de la surface réelle des caves, combles, parking, mais aussi des annexes.