Définition du dispositif Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation, reconduit jusqu'au 31 décembre 2024. Il est donc nécessaire d'investir en 2024 pour profiter de ses avantages (en Pinel mais aussi en Pinel+).
Le propriétaire bailleur bénéficie d'une réduction d'impôt selon la durée de location :
- 9 % sur 6 ans.
- 12 % sur 9 ans.
- 14 % sur 12 ans.
Le montant de la réduction d'impôt a été revu à la baisse en 2024 après une première baisse en 2023.
Toutefois, il reste possible d'obtenir la réduction en vigueur jusqu'au 31 décembre 2022 en investissement en Pinel +. Cette fois, cette réduction atteint :
- 12 % sur 6 ans.
- 18 % sur 9 ans.
- 21 % sur 12 ans.
Le montant de la réduction s'applique sur le coût de l'opération plafonné à 300 000 € ou 5 500 € par m² de surface habitable.
Les conditions concernant le bien éligible
Pour être éligible, le bien immobilier constitue obligatoirement la résidence principale du locataire. Il doit être loué vide, au plus tard un an après son achèvement ou son acquisition. De plus, pour un investissement en 2024, il doit se situer en zone A bis, A ou B1.
Le logement doit être :
- Neuf.
- En l'état de futur achèvement (VEFA).
- Construit à l'initiative du propriétaire.
- Ancien avec des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération.
- Réhabilité.
- Un local transformé en habitation.
Pour investir en Pinel +, ainsi bénéficier d'une réduction d'impôt plus importante, les conditions du logement sont les suivantes :
- Un niveau de performance énergétique supérieur à la réglementation en vigueur.
- Une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5.
- L'existence d'espaces extérieurs privatifs d'une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5.
- Deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.
Les conditions concernant la durée de mise en location
Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, le bailleur doit s'engager à louer son bien au moins 6 ans. Il peut s'engager à louer plus longtemps dès le départ ou repousser son engagement de location au terme des 6 premières années.
Les conditions relatives au locataire
Le locataire peut être un enfant ou un parent s'il n'appartient pas au foyer fiscal du bailleur. Autre condition essentielle : les ressources du locataire. Un plafond est défini selon la zone d'investissement, tout comme la composition du foyer fiscal.
Pour un investissement en 2024, les plafonds sont les suivants :
| Foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 41 855 € | 41 855 € | 34 115 € |
| Couple | 62 555 € | 62 555 € | 45 558 € |
| + 1 personne à charge | 82 002 € | 75 194 € | 54 785 € |
| + 2 personnes à charge | 97 904 € | 90 070 € | 66 139 € |
| + 3 personnes à charge | 116 487 € | 106 627 € | 77 805 € |
| + 4 personnes à charge | 131 078 € | 119 897 € | 87 685 € |
| Par personne supplémentaire | + 14 603 € | + 13 369 € | + 9 782 € |
Vous devrez tenir à la disposition de l'administration fiscale tout document, de type avis d'imposition du locataire, afin de prouver son éligibilité au dispositif Pinel. Dans le cas contraire, vous perdrez le bénéfice de ce dispositif fiscal.
Avec la loi Pinel, vous pouvez parfaitement louer votre bien immobilier à un étudiant. S'il est rattaché au foyer fiscal de ses parents, vous devez prendre en compte les ressources de l'étudiant pour définir son éligibilité. Vous ne tiendrez pas compte des ressources des parents, ni de toute autre personne rattachée à ce foyer fiscal. Si l'étudiant travaille, vous lui demanderez ses bulletins de salaire.
Le plafonnement des loyers
La loi Pinel a pour vocation de rendre accessible aux locataires des biens décents. Les loyers sont plafonnés selon la zone dans laquelle vous investissez :
| Zone | Plafond de loyer au m² |
|---|---|
| A bis | 18,25 € |
| A | 13,56 € |
| B1 | 10,93 € |
| B2 | 9,50 € |
| C | 9,50 € |
Pour les zones B2 et C, il s'agit d'investissements réalisés avant 2018 lorsque ces zones étaient éligibles. Si vous remettez votre bien en location, vous devez respecter ces plafonds.
Le calcul du loyer maximal payé par le locataire en Pinel s'effectue comme suit :
- Surface utile x coefficient multiplicateur x loyer au m².
Le coefficient multiplicateur s'obtient de la manière suivante :
- 0,7 + (19/surface utile).
Exemple : vous louez un logement de 50 m² à Nantes. Cette ville est située en zone B1. Le coefficient multiplicateur est de : 0,7 + (19/50) = 1,08. Le montant maximal du loyer sera de : 50 x 1,08 x 10,93 = 590,22 €.
Que se passe-t-il en cas de vacance locative ?
Le logement en Pinel doit être mis en location au maximum un an après l'achèvement de la construction, des travaux ou après son acquisition.
Si, au terme de cette période, le logement est toujours vacant, le risque est de perdre le bénéfice fiscal de votre investissement.
De même, lorsque votre locataire quitte le logement, vous disposez d'un an pour le remettre en location. Si au terme de cette année vous ne trouvez pas de nouveau locataire, l'administration fiscale est susceptible de vous demander de rembourser les avantages fiscaux perçus au cours des années précédentes. Pour repousser l'échéance, vous devrez prouver vos démarches pour trouver des locataires.