Qu'est-ce qu'un viager ?

Le viager est une opération immobilière qui consiste à vendre un logement à une personne qui va, en échange, verser une rente viagère à l'occupant jusqu'au décès de ce dernier. C'est le principe de la nue-propriété et de l'usufruit. Ce décès doit être imprévisible. Aussi, en cas de décès du vendeur sous 20 jours après la signature de l'acte de vente, le contrat de vente peut être annulé à la demande des héritiers du crédirentier. Une action en justice est alors nécessaire, c'est le tribunal qui prendra la décision finale.

Le vendeur est nommé le crédirentier, l'acheteur est nommé le débirentier.


Si, la plupart du temps, la vente en viager permet au vendeur de continuer à occuper le bien, on parle alors de viager occupé, il existe aussi le viager libre, qui permet à l'acquéreur d'avoir l'usufruit du bien. Cela peut, par exemple, s'appliquer lorsque le vendeur part en maison de retraite.

Les ventes en viager augmentent ces dernières années, boostées par l'un des spécialistes en la matière, René Costes Viager. D'autres acteurs se positionnent sur le marché, car ils ont parfaitement compris que ces transactions immobilières répondaient à un besoin. Les rentes viagères permettent au vendeur d'améliorer ses conditions de vie. Pour les acheteurs, c'est une solution pour constituer un patrimoine immobilier en espérant une belle opération financière avec un bien bénéficiant d'une décote par rapport au prix du marché immobilier.

Comment se déroule la vente en viager ?

La vente d'une maison en viager est tout à fait spécifique en termes de déroulement. Lors d'une vente traditionnelle, vous faites une offre au vendeur. S'il l'accepte, vous signez un compromis de vente, puis un acte de vente définitif et vous prenez possession du bien.

Avec le viager, vous n'êtes véritablement propriétaire du bien qu'au décès du crédirentier. De plus, vous ne déterminez pas le prix de vente. Un spécialiste de la vente en viager va déterminer, selon différents paramètres, le montant de la vente qui est constitué :

  • d'un bouquet : il s'agit du montant versé comptant le jour de la signature du contrat de vente. Pas obligatoire, il est souvent imposé à l'acheteur et correspond à 30 % de la valeur du bien immobilier en moyenne ;
  • d'une rente viagère qui est versée tous les mois jusqu'au décès du crédirentier.

Bon à savoir : S'il existe plusieurs bénéficiaires, la rente est divisée et versée à chacun d'entre eux. Si l'un décède, la rente est reversée aux bénéficiaires survivants, on parle alors de rente réversible.


Les éléments pris en compte pour déterminer le prix d'un viager

Si le bouquet représente en moyenne 30 % de la valeur du bien, il faut ensuite fixer le montant de la rente viagère. Celle-ci est déterminée en fonction de l'âge du vendeur et l'expérience de vie fixée par l'INSEE.

Prenons un exemple. Le bien immobilier a une valeur de 300 000 €. Le bouquet est de 100 000 €. La valeur résiduelle du bien est de 200 000 €. Le calcul des mensualités va se baser sur ce montant.

Le crédirentier a 78 ans, son espérance de vie est de 10 ans. Le montant de la rente à vie sera de 200 000 € / 10 ans = 20 000 € par an, soit 1 666 € par mois. En clair, le débirentier fera une bonne affaire si le vendeur décède avant ses 88 ans. S'il décède plus tard, il aura payé le bien trop cher.

Notez qu'il existe aussi un viager sans rente. Lorsque le versement d'une rente n'est pas obligatoire, le bouquet est plus élevé.

Quelles sont les responsabilités de chacun en viager ?

Les responsabilités de chacun vont varier selon la nature même du viager.

Viager occupé avec usufruit

Dans ce cas, le vendeur va continuer à occuper le bien, il sera usufruitier tandis que l'acheteur sera nu-propriétaire (il achète le bien sans en avoir la jouissance, sur le principe du démembrement). Si aucune clause ne précise l'inverse dans l'acte de vente, le vendeur doit assumer :

  • les travaux de réparation et d'entretien du logement ;
  • la taxe d'habitation ;
  • la taxe foncière ;
  • les factures d'énergie ;
  • l'assurance habitation puisqu'il occupe le bien.

Le vendeur prend, quant à lui, en charge les gros travaux.


Si le vendeur a l'usufruit du bien, il peut aussi envisager de le louer. C'est lui qui percevra les loyers.

Viager occupé avec droit d'usage

Cette fois, on parle de droit d'usage et d'habitation (DUH). Dans cette vente viagère, le crédirentier ne peut qu'habiter le bien, il ne peut le louer. En effet, la mise en location du bien en viager peut complexifier la récupération de jouissance par l'acheteur lors du décès du vendeur.

Viager libre

Dans le cadre d'un viager libre, l'acheteur peut prendre possession du bien de suite. Il continue bien évidemment à verser sa rente. Dans ce cas, le bien peut être occupé par le vendeur ou par un membre de sa famille, par exemple, mais il peut aussi être loué, c'est le débirentier qui perçoit alors les loyers.

Ici, c'est l'acquéreur qui prend en charge les factures (ou son locataire si le bien est loué). Il assume les réparations, ainsi que l'impôt foncier.

Au moment du calcul de la rente mensuelle, une décote moins importante est appliquée ici puisque l'acheteur a d'ores et déjà la jouissance du bien.

Acheter en viager : une bonne idée ?

Il est difficile de se prononcer à ce sujet. Qu'il s'agisse d'une vente en viager libre ou d'une vente en viager occupé, le risque est important.


Vous l'aurez compris, vous allez de préférence faire un achat en viager à une personne âgée et déterminer le montant de la rente mensuelle selon l'espérance de vie. Or, ce chiffre n'est qu'indicatif. En tant qu'acheteur, vous n'avez pas le droit de prendre connaissance de l'état de santé du vendeur, vous n'avez donc aucune indication sur la durée de versement de la rente.

En clair, vous pouvez faire une très belle affaire ou acheter un bien trop cher, la vente ou viager libre ou occupé est un pari sur l'avenir.

Vendre en viager : une bonne idée ?

Là encore, il est difficile d'anticiper le bien-fondé de la vente d'un appartement en viager. Pour le vendeur, le paiement de la rente est un complément de revenus parfois indispensable pour assumer les dépenses du quotidien pour sa résidence principale, pour l'alimentation et les loisirs. Le versement du bouquet permet, quant à lui, de bénéficier d'une somme importante pour, là encore, améliorer le quotidien.

Le viager immobilier sera une bonne solution dès lors que le vendeur atteint un âge supérieur à son espérance de vie.