L’inexistence de dispositifs de retenue des personnes dans un immeuble édifié des décennies passées ne représente pas une défectuosité. Ainsi, le bailleur d’un tel bien ne pourra donc pas voir sa responsabilité engagée pour cette raison en cas d’accident. C’est ce qui ressort du pourvoi n° K 21-10.512 prononcé par la Cour de cassation le 22 juin dernier.

Le Code de la construction et de l'habitation en vigueur exige qu'un immeuble soit toujours équipé de garde-corps. Ce dernier devant s'élever sur un mètre de hauteur au minimum. Le locataire d'un bien érigé des dizaines d'années passées ne peut toutefois pas exiger que tout respecte les normes actuelles. L'inexistence de balustrade dans un tel immeuble ne constitue par conséquent pas une défectuosité, selon la Cour de cassation. En cas d'accident, le locataire ne pourra donc pas assigner son bailleur en responsabilité pour ce motif, a-t-elle statué. Telle a été la décision des juges de la troisième chambre civile dans un arrêt rendu le 22 juin 2022.


Un immeuble ancien reste décent malgré l'absence de garde-corps

Dans les faits, un locataire avait chuté d'une fenêtre :

  • Qui était dénuée de balustrade ;
  • Dont la partie basse s'était trouvée à une hauteur inférieure à 90 cm du plancher.

Cet occupant appuyait que le propriétaire de son logement était responsable de son accident. Il expliquait avoir été incapable de s'apercevoir du danger en raison de son incompétence en matière d'habitation ou de construction. D'après lui, ce danger marque la non-décence du bien.

La juridiction suprême a certes reconnu que les propriétaires sont tenus de fournir des logements décents à leurs locataires. Mais elle a ajouté que le décret de 2022 instituant cette obligation n'exige pas la modernisation des bâtiments anciens. La mise en place des dispositifs actuels reste donc facultative. Concernant les balustrades, ce texte prescrit uniquement l'entretien de ceux qui ont déjà été établis :

Dans un état conforme à leur usage.

Il est néanmoins recommandé aux propriétaires d'un logement d'installer un tel dispositif pour améliorer la sécurité de ses locataires.

Avant de mener les rénovations, l'on doit seulement vérifier d'être couvert contre les éventuels risques liés aux travaux.

En cas de réponse négative, la consultation d'un comparateur assurance habitation puis sa souscription est conseillée.

L'absence de garde-corps est liée à l'année de construction du bien

Les magistrats ont de plus observé que l'inexistence de garde-corps est évidente, inhérente à la date d'édification du bâtiment. En effet, la législation applicable en 1995 n'imposait pas l'instauration de cette barrière de protection dans un immeuble. Le locataire peut constater cette absence lors de la visite des lieux, ont-ils tranché.

La Cour a, du fait de tous ces motifs, rendu un arrêt de rejet contre le pourvoi du locataire. Par la même occasion, elle l'a condamné au versement d'une somme globale de 3 000 euros. Ceci à la compagnie d'assurance Pacifica et au bailleur qu'elle protège. L'article 700 du Code de procédure civile stipule que la partie qui perd son procès doit payer ce montant. Ce dernier est destiné à couvrir tous les frais non compris dans les dépens avancés par l'autre lors du contentieux. Parmi ceux-ci figurent les frais de correspondances, de déplacements, les honoraires d'avocats…