La location et la vente de caves font actuellement partie des investissements les plus intéressants à Paris. Les taux de rendement peuvent dépasser 13 % dans certains arrondissements. Dans le pire des cas, ce chiffre peut descendre jusqu’à 5 %, seulement lorsque les prix sont au plus bas. Ces biens immobiliers sont surtout recherchés pour servir d’espace de stockage.
Les caves sont actuellement très prisées des Parisiens. Il s'agit en effet d'une solution efficace pour stocker ses affaires et gagner une pièce supplémentaire à un prix raisonnable. Ce type de bien commence également à intéresser les e-commerçants souhaitant élargir leur réseau d'espace de stockage.
Selon les professionnels du secteur, la demande a augmenté de 118 % par rapport à l'an dernier dans la capitale. Ce phénomène est aussi renforcé par la hausse des prix de l'immobilier et la réduction logique des surfaces louées ou achetées. La majorité des recherches se concentrent surtout sur le XIème arrondissement (11 %), le XVème (9 %) et le XIIIème (9 %).
Moins de réglementation et plus de rendement
Dans le cadre d'une location classique, le propriétaire de l'appartement doit respecter des règles précises. La location de caves, en revanche, est moins contraignante, comme pour les garages ou les places de parking. Le propriétaire a ainsi la possibilité d'appliquer le loyer qu'il souhaite, de définir la durée minimale du contrat locatif, de fixer le délai de préavis à sa guise…
En louant une cave, les risques d'impayés sont plutôt faibles par rapport à d'autres types de biens, comme un appartement par exemple. Le risque est par ailleurs proportionnel au volume de l'investissement de départ, qui est assez petit la plupart du temps. De même, les travaux sont généralement limités et les charges locatives sont souvent négligeables pour le propriétaire.
Ce marché est susceptible de se développer davantage sur le moyen terme avec l'évolution du e-commerce. En effet, les acteurs du secteur ambitionnent de mailler de plus en plus finement leurs zones de chalandise, notamment pour réduire les délais de livraison.
Les caves sont donc des espaces de stockage parfaits pour optimiser l'organisation des professionnels proposant leurs produits et services dans la capitale.
Cependant, toutes les caves parisiennes ne se valent pas et n'ont pas le même potentiel lucratif. Certaines peuvent nécessiter plus de travaux, ou même se révéler être inutilisables, en raison de l'humidité, du salpêtre sur les murs, etc.
Comme le souligne l'expert en logistique urbaine, Jérôme Libeskind :
« Il faut voir, au cas par cas, ce qui est utilisable et ce qui ne l'est pas. Il y a un très gros travail d'identification à faire ».
Néanmoins, eu égard au coût et à la rareté des offres dans la capitale, les professionnels du secteur devront mettre à profit toutes les surfaces disponibles, incluant ainsi les caves.
Un marché porteur relativement stable
En deux ans, le cours de l'immobilier a connu une hausse de 14 %. Outre le prix d'achat ou le loyer, il faudra encore prévoir des coûts supplémentaires sur un logement classique, notamment l'assurance habitation.
De son côté, le marché des caves est resté relativement stable sur cette même période, avec une augmentation moyenne de 200 euros par mètre carré selon les experts.
À Paris, une cave s'acquiert en moyenne à 2 415 euros le mètre carré. Ce prix peut aller de 1 500 à 4 000 euros selon les arrondissements. L'investissement s'avère ainsi assez intéressant, avec des loyers variant entre 12 et 23 euros par mètre carré. La rentabilité brute dépasse 13 % dans les Ier et IIIème arrondissements. Elle reste supérieure à 10 % dans le IIème arrondissement, le IVème, le XIème et le XIIème.
Même si les rendements sont prometteurs, ce type de bien est souvent difficile à trouver. Les caves sont relativement rares et ne sont pas proposées en agence. De ce fait, les investisseurs potentiels devront se tourner vers les sites spécialisés dans les annonces entre particuliers.
Il faudra toutefois consacrer du temps, jusqu'à plusieurs mois, pour dénicher des caves exploitables et sélectionner les meilleures offres.
L'investisseur doit avant tout rester focalisé sur l'usage final du local. Il a besoin de surveiller tout facteur non propice au stockage (humidité, moisissure, etc.), au risque d'augmenter le coût des travaux.
Les experts recommandent également de privilégier les caves situées à proximité d'une place de stationnement pour faciliter le transport des objets lourds ou volumineux.
Depuis peu, ce marché confidentiel a été repéré par les investisseurs. L'engouement pour ce type de bien a ainsi entraîné une raréfaction de l'offre, une forte croissance de la demande et, inévitablement, une inflation des prix.