L’encadrement des loyers au moment d’une relocation est reconduit pour un an dans 28 agglomérations françaises. Ce dispositif est censé empêcher les propriétaires de faire augmenter les prix à leur guise lors d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail. Cependant, il existe certains cas où il ne s’applique pas. Explications.

Les impayés figurent parmi les plus grandes inquiétudes des propriétaires, surtout s'ils s'occupent eux-mêmes de la gestion de leur bien. Pour s'en prémunir, ils peuvent notamment souscrire une garantie loyers impayés auprès des professionnels distribuant des contrats d'assurance habitation.

Visant à contenir la hausse des loyers, leur encadrement est également censé contribuer à limiter le défaut de paiement. Ce mécanisme concerne les bailleurs proposant des maisons ou des appartements en location nue ou meublée dans les zones tendues. Il s'agit de territoires dont le nombre d'habitants dépasse les 50 000 et où il est particulièrement difficile de trouver un logement en raison de l'important déséquilibre entre l'offre et la demande.


Les cas dans lesquels l'encadrement des loyers ne s'applique pas

Tous les logements situés dans les communes concernées par l'encadrement des loyers n'en font forcément pas l'objet. Tel est notamment le cas des biens mis en location pour la première fois et ceux qui ont été vacants depuis au moins 18 mois. Par ailleurs, lorsqu'un logement inoccupé trouve preneur, le dispositif ne s'applique pas dans les cas suivants :

  • Réalisation de travaux visant à améliorer le logement ou à le rendre conforme aux normes de décence. Le loyer peut alors être revu à la hausse, mais celle-ci ne doit pas excéder 15 % du montant TTC des travaux. Ces derniers doivent par ailleurs être effectués dans l'habitation ou les parties communes durant la période d'occupation du locataire précédent. De plus, leur coût doit s'élever à au moins 50 % des 12 derniers mois de loyer. Le bailleur a par contre la possibilité de réévaluer librement les tarifs si des travaux ont été menés dans le bien depuis moins de 6 mois. Encore faut-il que leur montant atteigne au moins 50 % de la dernière année de loyer. 
  • Sous-évaluation manifeste du loyer appliqué lors de la précédente location. Dans ce cas, les prix peuvent être révisés. Cependant, l'augmentation ne peut pas dépasser la moitié de l'écart entre le montant défini en se référant aux tarifs appliqués habituellement pour des biens similaires situés dans les alentours et le dernier loyer payé par le locataire précédent (ayant éventuellement fait l'objet d'une réévaluation).

En cas de renouvellement de bail, la hausse des prix est limitée à l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). Cette disposition n'est cependant pas valable sauf si le loyer a manifestement été sous-évalué.

L'encadrement des loyers n'est pas respecté à Paris

Le dispositif visant à encadrer les loyers lors d'une relocation a été mis en place en 2012. Il est renouvelé pour un an, soit du 1er août prochain au 31 juillet 2021. Cette mesure touche les communes de 28 agglomérations de la France métropolitaine. En font entre autres partie Ajaccio, Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Marseille, Nice, Paris, Strasbourg et Toulouse. À noter que les agglomérations en question sont également concernées par la taxe sur les logements vacants.

À Paris, le dispositif qui instaure des niveaux de loyers de référence appliqués dans ses 80 quartiers complète l'encadrement annuel des tarifs pratiqués par les bailleurs. Selon une étude récente, 53 % des annonces pour une location d'appartements ne se conforment pas à l'encadrement des loyers dans la capitale.


Les logements dotés d'une petite surface sont particulièrement concernés par ce phénomène. Or, le dispositif a justement été prévu pour protéger les individus qui louent ce type de bien, selon les spécialistes.

Dans le détail, environ 80 % des annonces concernant des appartements affichant une surface de moins de 20 m² ne respectent pas l'encadrement des loyers. Cette proportion est de 45 % pour les biens de 60 à 80 m².

L'étude en question révèle aussi que les contrevenants ne partent pas toujours forcément d'une mauvaise intention. Par ailleurs, elle ne précise pas si les bailleurs ont motivé le dépassement du maximum autorisé. Il faut en effet savoir que lorsque le bien mis en location possède des caractéristiques exceptionnelles, il est possible de ne pas respecter l'encadrement des loyers.