Cette année, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HSCF) sont devenues des normes juridiquement contraignantes. Afin de compenser ces restrictions, les emprunteurs s’endettent sur des durées de plus en plus importantes. Le délai moyen de remboursement a ainsi atteint un record à près de 20 ans en 2021, et le mouvement semble se poursuivre.

Des durées allongées pour compenser les restrictions imposées par le HCSF

Depuis le 1er janvier dernier, les banques ne peuvent plus accorder de crédit immobilier à un ménage dont le taux d'endettement est supérieur à 35 % ou pour plus de 25 ans.

Ces mesures excluent du marché de nombreux candidats à l'accession à la propriété. La flambée des prix des logements causée par la forte demande a encore réduit leur solvabilité.

L'unique moyen pour les établissements prêteurs de se conformer aux exigences réglementaires consiste à augmenter la durée. Selon une étude de l'Observatoire Crédit Logement,

Au dernier trimestre 2021, la durée des prêts à l'habitat a atteint un niveau inédit, à 19,4 ans (233 mois).

Cela représente un allongement de neuf mois par rapport à son niveau de décembre 2019, à la veille de la pandémie, et 70 mois de plus qu'il y a 20 ans (13,6 ans en 2001).


Heureusement, le crédit est toujours bon marché. Dans le but d'alléger leur budget logement, les nouveaux propriétaires activent d'autres leviers comme l'assurance emprunteur et font jouer la concurrence entre les devis d'assurance habitation obligatoire.

Chute de la proportion de prêts courts sur la production totale

Entre le 1er octobre et le 31 décembre 2021, la plus grosse partie de la production (60,5 %) consiste en des contrats sur 20 à 25 ans, un record. Quant aux prêts courts, sur 15 ans ou moins, leur part sur la production totale a chuté à un seuil historique de 14,8 %.

Les données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA montrent que

La proportion de nouveaux souscripteurs de moins de 35 ans endettés sur plus de 20 ans est passée de 61 % à 71 % entre 2019 et 2021.

L'évolution est similaire chez les 35-45 ans, mais plus faible chez les emprunteurs âgés de 55 ans et plus. Cependant, les financements à plus de 25 ans ne représentaient plus que 0,1 % de la production sur les trois derniers mois de 2021.

Les principaux bénéficiaires du phénomène sont les Français disposant d'un moindre apport personnel. Les professionnels du marché expliquent que

Dans un contexte de taux d'intérêt bas, accroître la durée est le moyen de compenser l'insuffisance de la contribution financière du futur acquéreur à l'opération.

Il est à noter que si les banques réclament toujours un minimum d'apport de 10 %, une somme plus importante permet de négocier des conditions d'emprunt plus attractives.