Afin d’encourager les propriétaires bailleurs à pratiquer des loyers moins élevés, le gouvernement a réformé le dispositif « Louer abordable ». Sous réserve de respecter un plafond de loyer et de choisir un locataire modeste, ces derniers ont droit, avec le désormais dénommé « Loc’Avantages », à un avantage fiscal. Néanmoins, certains changements ont été apportés aux paramètres du nouveau système.
Un système fiscalement plus avantageux
Le ministère du Logement a récemment présenté la nouvelle mouture plus simple et plus incitative de son dispositif Louer Abordable, qui au passage, est rebaptisé Loc'Avantages.
Concrètement, une décote de 15 % par rapport aux prix du marché permet de réduire ses impôts fonciers de 15 %.
Si la baisse de loyer atteint 30 %, le taux de la ristourne fiscale grimpe à 35 %. Le mécanisme de défiscalisation le plus intéressant implique un rabais de 45 % sur le loyer moyen et le basculement du logement dans la catégorie « très social », dont la gestion est confiée à un organisme (association ou agence) spécialisé. Une prime additionnelle d'un montant maximum de 3 000 euros peut être accordée en sus au propriétaire.
Ces nouvelles règles promettent une rentabilité systématique à ce dernier, même dans les zones géographiques à forte tension immobilière.
Tout en faisant « un geste solidaire », le propriétaire ayant une tranche marginale d'imposition à 30 % peut potentiellement ajouter l'équivalent d'un mois et demi de loyer par an à ses revenus locatifs. En outre, les propriétaires au faible taux marginal d'imposition sont maintenant éligibles.
Des règles plus flexibles
Un autre argument devrait rassurer les propriétaires : le retour à un loyer de marché se fait sans contraintes, au lieu d'être étalé sur plusieurs années comme auparavant. De plus, le calcul des décotes de loyers est basé sur les prix réellement pratiqués dans la commune. Dans les grandes agglomérations, les données des Observatoires locaux des loyers constituent la source d'informations de référence. Ailleurs, les experts s'appuient sur la carte des loyers réalisée conjointement par le ministère et les plateformes d'annonces SeLoger, Leboncoin et PAP.
Enfin, les bailleurs conventionnés Loc'Avantages pourront prétendre à des financières pour effectuer des travaux de réhabilitation dans leur bien. Cet aspect devrait rassurer les futurs occupants, qui subissent directement les conséquences de la vétusté de leur habitat, et ce malgré la couverture de certains sinistres par l'assurance obligatoire. De plus, le coût d'une telle protection n'est pas négligeable pour les foyers aux faibles ressources. Une simulation d'assurance habitation régulière est conseillée pour comparer les offres et éventuellement trouver une formule intéressante à moindre prix.
Objectif : 20 000 nouvelles conventions signées pour 2022
Les propriétaires intéressés peuvent d'ores et déjà simuler la réduction d'impôt via un outil gratuit disponible sur le site de l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Cependant, la soumission de dossiers d'inscription sur son site ne sera ouverte qu'au 1er avril 2022 avec un effet rétroactif pour les baux conclus depuis le 1er janvier. Chaque convention a une durée de validité de six ans à partir de la date de prise d'effet du premier bail signé (et jusqu'au 31 décembre 2024), avec possibilité de renouvellement pour une période triennale.
Après ces ajustements, le gouvernement espère accroître très rapidement le nombre de nouveaux logements abordables et en parallèle, remettre sur le marché des logements vacants, estimés à 1,1 million à travers le territoire. Rappelons qu'avec la formule Louer Abordable, il n'était que de 8 000 par an environ, pour un total de 110 000 en début 2021.
L'Exécutif déclare
Prévoir une hausse de 100 % dès 2022, voire franchir la barre des 20 000 nouvelles conventions signées d'ici le 31 décembre, avec une accélération en 2023 et 2024.
Les objectifs sont ambitieux, à la mesure de l'investissement, puisque le coût du dispositif devrait doubler pour atteindre 140 millions pour l'exercice en cours.