La loi est stricte sur les conditions de règlement de différends entre propriétaire et locataire. Ce dernier peut réclamer une réduction de loyer si la surface réelle est en-deçà de celle mentionnée dans le contrat. Il ne dispose toutefois que de quatre mois, non susceptibles de suspension ni d’interruption. Passé ce délai, le locataire doit payer le loyer convenu.

Il peut arriver que la surface proposée à la location soit inférieure à ce qu'elle est réellement. Lorsque l'écart est supérieur ou égal à 5 %, le locataire peut réclamer une baisse du loyer. Celle-ci est calculée selon le coût au mètre carré du logement selon la loi de 1989.

Il existe toutefois une procédure légale qu'il doit respecter pour faire valoir ses droits. Des délais sont également imposés au locataire souhaitant s'opposer au propriétaire dudit bien. La Cour de cassation a souligné une période de quatre mois qui doit être strictement observée. Un locataire qui tarde à se manifester ne peut plus prétendre à la réduction.

Droits et obligations du locataire

Un locataire peut obtenir une baisse du loyer à cause d'une différence de surface habitable. Il existe cependant des conditions à respecter. La surface réelle doit faire un vingtième de moins que ce qui est écrit dans le contrat de bail. Par exemple, la surface indiquée est de 80 m². Le logement ne mesure en réalité que 60 m², la différence est de 20 m² correspondant à 25 % de la surface convenue.

Pour obtenir gain de cause, le locataire formule sa demande dans les délais réglementaires. C'est au propriétaire ou au juge, si l'affaire est portée devant un tribunal, d'accorder la diminution. La baisse, lorsqu'elle est validée, est effective à partir de la date de la demande.

Le locataire est légalement obligé de souscrire une assurance habitation. Celle-ci est nécessaire pour couvrir les risques locatifs : incendie, inondation, explosion, problèmes climatiques, etc. Le non-respect de cette obligation peut entraîner la résiliation du bail. Par ailleurs, le locataire devra supporter l'intégralité des dépenses si un sinistre ou un dommage surviennent.

Des règles strictes

Un locataire a saisi le tribunal pour demander la baisse de son loyer au bout de cinq mois après l'avoir constaté. Il a soulevé durant l'audience avoir tenté de négocier avec le propriétaire pendant cette période. Ce dernier n'a toutefois pas fourni de réponse. La décision de justice lui est défavorable pour des raisons strictement légales.

En premier lieu, le locataire n'a pas respecté les quatre mois obligatoires pour tenter une action en justice. Les démarches auprès du propriétaire ne peuvent pas repousser ce délai, quelle qu'en soit la nature.

En second lieu, les discussions avec le propriétaire, à travers une demande, ne doivent pas excéder deux mois. Le locataire n'a pas non plus respecté cette règle et a tardé pour formuler sa requête auprès du tribunal. Que le propriétaire fournisse une réponse ou pas, le locataire a quatre mois pour déposer une requête. Sa demande est donc déclarée irrecevable.

À retenir

  • Le loyer peut baisser lorsque la surface réelle fait 5 % de moins que la surface mentionnée dans le contrat de bail ;
  • Le locataire dispose strictement de quatre mois pour ester en justice ;
  • Les discussions avec le propriétaire sont limitées à deux mois.