Ce nouveau dispositif pourrait s’appuyer sur les avantages fiscaux attribués aujourd’hui. Le projet, discuté depuis août 2021, devrait bientôt se concrétiser. Les critères d’éligibilité changent par la même occasion. C’en est ainsi fini de la réglementation thermique 2012. Les promoteurs immobiliers devraient également respecter les normes d’un référentiel pour la qualité d’usage.

Faut-il continuer à investir avec le dispositif actuel ou attendre le nouveau Pinel ? Pour les promoteurs immobiliers, le choix se fera probablement en tenant compte des avantages octroyés. Ce qui concerne la rentabilité obtenue avec chaque programme. Il faudrait dans ce cas attendre que les directives du nouveau programme soient dévoilées. Toutefois, les informations fournies relèvent davantage des suggestions, sans se confirmer. Les investisseurs devraient néanmoins se préparer à une évolution des critères d'éligibilité. Les autorités envisagent l'application de la réglementation environnementale 2020 ainsi que d'un référentiel sur la qualité d'usage. La première renforce les exigences en termes de performance énergétique. Le second avance une superficie minimale à respecter.


L'amélioration de la performance énergétique des logements est requise

Le dispositif actuel permettrait une rentabilité aux environs de 3 %. Ce chiffre témoignerait d'une baisse, sachant que le taux était de 5,5 % au lancement. Ce recul s'expliquerait par la progression des prix sur le marché du neuf, de l'ordre de 114 % en 20 ans. Les investisseurs immobiliers peuvent-ils toutefois espérer une amélioration de la rentabilité avec le nouveau Pinel ?

Les critères d'éligibilité devraient être communiqués en ce mois d'octobre 2021. Les autorités ont laissé entendre l'adoption du référentiel pour la qualité d'usage communiqué le 8 septembre 2021. Celui-ci impose une superficie minimale à respecter pour les nouvelles constructions, selon leur typologie. L'objectif étant d'améliorer le confort des futurs occupants. Il s'agirait également d'une manière de rendre les logements plus polyvalents pour répondre aux besoins qui naissent avec le temps.

Cet élément est loin d'être le seul composant de ce référentiel. D'autres critères pourraient ainsi le compléter, obligatoires pour certains et recommandés pour d'autres.

La mise en place du nouveau Pinel devrait en outre s'accompagner de l'adoption de la réglementation environnementale 2020 (RE 2020). Elle vient remplacer la réglementation thermique 2012 (RT 2012) appliquée jusqu'alors. Les exigences évoluent dans ce cadre. La RE 2020 demande une augmentation de 30 % de la performance énergétique des logements. Pour les futurs occupants, cela garantit davantage d'économies. Cependant, ce n'est pas forcément synonyme d'une assurance habitation pas chère.


Privilégier les investissements dans le neuf

Les promoteurs immobiliers sont tenus de respecter les dispositions de ce nouveau cadre réglementaire pour bénéficier du nouveau Pinel. Pour eux, il se traduit par un renforcement des mesures. En effet, il rend obligatoire l'utilisation de matériaux biosourcés. Il statue également sur le développement des constructions bas carbone. La RE 2020 doit entrer en vigueur le 1er janvier 2022.

Les professionnels du secteur prédisent une hausse du coût de l'ordre de 5 à 10 % avec les exigences de la RT 2020. Ce qui pourrait entrainer une baisse de la rentabilité. Pour l'améliorer, ils recommandent les investissements dans les villes moyennes de la zone B1. Les promoteurs immobiliers pourraient aussi opter pour les premières et deuxièmes couronnes des grandes agglomérations. Ils risqueraient en effet de faire face à une moins-value en choisissant des métropoles telles que Nantes, Lyon ou Paris. Le rendement pourrait même dépasser 3,5 % en périphérie.

Les logements neufs devraient en outre garder leur attractivité dans les années à venir. Ce serait notamment le cas sur le marché de la location. En raison de l'augmentation du prix de l'énergie, les locataires éviteraient les logements qui en dépensent trop. À cela s'ajoute la nouvelle réglementation qui interdit la mise en location des passoires thermiques à partir de 2028.

Pour rappel, l'ancien Pinel devrait disparaitre définitivement en 2024. L'avantage fiscal accordé diminuera progressivement dès 2023.