En France, l’écart entre le taux d’occupation des plus grandes agglomérations et celui des villes moyennes est de plus en plus important. Les logements, ainsi que les habitants, continuent de se concentrer en métropoles. Les villes moyennes, pour leur part, subissent la vacance et le dépeuplement. D’ailleurs, la politique du logement en place est loin de pouvoir rétablir l’équilibre.
Le Prêt à taux zéro (PTZ) et la loi Pinel font partie des dispositifs mis en place afin de mieux gérer le marché de l'immobilier et de favoriser l'accès au logement. Ces deux dispositifs ont un point commun : tous deux dépendent du zonage. Pour le PTZ, l'éligibilité est fonction du revenu du bénéficiaire, dont le plafond dépend lui-même de la zone d'achat du logement.
La loi Pinel, quant à elle, propose des avantages fiscaux pour les investissements locatifs réalisés dans les zones tendues, généralement constituées par les grands centres urbains. Bien que ces initiatives puissent favoriser l'accès au logement, elles accentuent les vacances dans les villes moyennes.
Un écart remarquable entre les grandes unités urbaines et les villes moyennes
Tant au niveau des occupations qu'au niveau du prix du foncier, les différences entre les centres urbains et les zones détendues sont de plus en plus notables. Ainsi, les habitants se concentrent davantage dans les grands centres urbains pendant que les villes moyennes se dépeuplent et s'étendent.
Deux raisons expliquent l'attractivité pour les zones urbaines : d'un côté, les aides financières qui multiplient les investissements réalisés dans ces localisations, et de l'autre, leur attractivité économique. Tout semble ainsi donner l'avantage aux grandes agglomérations.
Au niveau des prix, cette attractivité et cette concentration entraînent naturellement une hausse importante. D'ailleurs, l'écart avec les villes moyennes reste apparent.
En effet, en région parisienne, le prix connaît une augmentation de 54,6 % en 10 ans alors qu'elle est de 24,9 % pour les 10 premières villes de l'Hexagone et de 10,1 % pour ses 50 premières. En milieu rural, le prix du foncier va même jusqu'à chuter de 3,4 %.
Pour remédier à cette dévalorisation des villes moyennes, les professionnels de l'immobilier préconisent une optimisation de la gestion des logements existants. Néanmoins, il semble que la solution ne se mettra pas en place de sitôt. En effet, le projet de loi énergie-climat pourrait davantage accentuer cet écart entre les zones tendues et les villes moyennes.
Une métropolisation accrue
La rénovation thermique devient une nouvelle source de préoccupation pour les propriétaires. Ces derniers peuvent néanmoins compter sur les aides financières proposées par l'État, destinées à la réalisation de la transition écologique.
Sans oublier également de souscrire une assurance dommage-ouvrage, en complément de l'assurance multirisques et de l'assurance responsabilité civile afin de se protéger d'éventuels dommages et d'éviter le surcoût que ceux-ci peuvent occasionner.
Néanmoins, pour l'heure, encore 15 millions de logements sur les 34 millions recensés sont classés E, F ou G. Les propriétaires devront ainsi augmenter leurs investissements de façon à répondre à l'objectif de neutralité carbone fixé dans le projet de loi énergie-climat.
Au niveau des autorités, l'amélioration de la performance énergétique des logements et du taux d'occupation des villes moyennes devient donc les axes majeurs des actions à entreprendre.
Et ce, afin d'harmoniser le développement du marché dans les différents secteurs du pays. En effet, au vu de la situation actuelle, il est difficile de se prononcer sur une croissance globale du marché.
Selon les données de l'INSEE, les métropoles parisiennes et lyonnaises ainsi que celles des territoires se trouvant sur le littoral méditerranéen et atlantique ont connu une forte croissance démographique en l'espace de 5 ans (comparaison des périodes 2006 à 2011 et 2011 à 2016).
Dans le même temps, de nombreuses villes et régions françaises font face à un dépeuplement rapide et important, une vacance et une baisse des prix fonciers.