La loi de 1948, sur la location de logement, a été instaurée en vue de protéger les locataires contre la flambée de prix après la crise de logement de l’après-guerre. Ce régime dérogatoire est toujours en vigueur aujourd’hui même si sa portée a quelque peu diminué. Et l’on ne peut pas dire que les propriétaires-bailleurs s’en réjouissent. Le fait est tout fonctionne à leur détriment.
Comme tout type de marché, celui de l'immobilier rencontre aussi des tensions, voire de crises, provoquant indubitablement une montée en flèche des prix. Dans la plupart des cas, cette situation proviendrait d'une demande plus élevée que l'offre. Tel a été le cas en France, au lendemain de la Seconde Guerre mondiale.
Ce qui a poussé le gouvernement à instaurer une loi protectrice des locataires, visant à limiter strictement les loyers, et qui s'applique encore sur quelque 300 000 logements anciens.
Un régime qui, pourtant, à vouloir défendre les droits de leurs occupants, semble aujourd'hui piétiner ceux des propriétaires en raison de ses nombreuses dérogations. Et le comble, c'est qu'il n'est pas facile pour eux de s'en défaire.
Un régime excessivement protecteur
Depuis des années successives, l'explosion des tarifs immobiliers a toujours posé problème dans la société. Une situation que le pouvoir public tend à chaque fois d'apaiser, de contrôler grâce à des mesures de plafonnement des loyers.
Parmi tant d'autres, la loi de 1948 sur la location a eu également pour dessein de préserver les droits des locataires face à la crise de logement de l'époque.
Cette règlementation concernait les constructions finalisées avant le 1er septembre 1948 qui se sont actuellement réduites à près de 300 000 logements. À préciser que les occupants, qui sont pour la plupart des seniors, y ont emménagé depuis 33 ans (avant le 23 décembre 1986 plus précisément) et ne sont pas près de quitter les lieux.
D'autant qu'en plus d'afficher de nombreuses conditions exceptionnelles, telles que la non-exigence de bail écrit impliquant une absence de durée de location bien définie, cette loi d'un demi-siècle d'existence se veut être de façon quelque peu flagrante une assurance locataire. Cela s'apparente à :
- Une autorisation de louer l'habitat pendant une durée indéterminée ;
- Une permission de garder les lieux même à la fin du bail, sans que celui-ci n'ait besoin d'être renouvelé ;
- Une transférabilité des droits d'occupation illimitée au conjoint de fait ou légitime, ainsi qu'aux autres ayants-droit (enfants mineurs, ascendants ou personnes handicapées à charge ayant vécu avec eux pendant au moins un an) en cas de décès ;
- L'impossibilité de les congédier, à moins d'avoir plus de 65 ans (si le locataire est âgé de plus de 70 ans et ne perçoit pas plus de 1,5 fois le SMIC), ou d'avoir hérité la résidence depuis au moins une décennie, de ne savoir où se loger, ou encore de vouloir y effectuer des travaux.
Une perte financière inévitable pour le propriétaire
Dans ces conditions-là, la loi exige que le propriétaire trouve une solution de relogement en adéquation aux besoins de ses ex-locataires. Ce qui n'est pas chose aisée compte tenu de leurs habitudes (jouir d'une superficie de 40 m² et ne débourser au maximum que 200 euros par mois).
Il faut savoir, en effet, que le régime de 1948 impose un plafond de loyer extrêmement bas en fonction de la catégorie du logement qui varie de 1 à 6 selon son degré de confort. À préciser que ce dernier se repose sur des éléments basiques tels qu'une salle de bains ou des toilettes.
Ainsi, en 2019, un appartement de 43 m² se trouvant dans un immeuble d'aspect ordinaire, mais construit avec des matériaux de qualité est catégorisé II C et rapporte 149 euros par mois à son propriétaire.
Une perte financière pour ce dernier qui devrait encore subir de nombreuses charges – locatives et foncières – et qui doit en plus attendre la vacance des lieux pour pouvoir se libérer de cette loi lors de la prochaine mise en location.