À qui incombe la responsabilité en cas de dégât des eaux dans les logements en location ?

Les dégâts des eaux, garantie de base d'une assurance habitation

Lorsqu'une fuite sur une canalisation, une infiltration par le toit ou un robinet mal fermé provoque des dommages dans un logement et sur ses équipements, la question de la responsabilité se pose.

Certes, ce type d'incident constitue, avec le risque d'incendie, la base de l'assurance habitation, obligatoire aussi bien pour les locataires et les copropriétaires. Bien que facultative, l'assurance pour propriétaire non occupant ou occupant est fortement conseillée.

Toutefois, il existe des exclusions de garantie. Par exemple, dans la plupart des contrats, les dégâts occasionnés par la condensation, l'humidité, le fioul ou tout liquide autre que l'eau ne sont pas inclus.

En outre, la responsabilité de tous dégâts des eaux ne revient pas nécessairement à l'occupant des lieux. La loi établit des règles claires en fonction du cas de figure.

Le propriétaire est responsable de tout problème dû à la vétusté du logement

Le Code civil contraint le bailleur à mettre à la disposition du locataire un bien en bon état, et à entreprendre toutes les réparations qui s'imposent, en dehors de celles entrant dans l'entretien courant des lieux et des équipements.

Les dommages causés par une malfaçon, un défaut de construction, la vétusté (plomberie trop âgée) ou la force majeure sont donc à la charge du propriétaire.

Et si le sinistre a détérioré les possessions du locataire, il a droit à une indemnisation par le loueur. Plus largement, la réparation des vices qui empêchent un usage normal de la chose incombe au propriétaire.

Attention, si le locataire prend l'initiative de réaliser les travaux sans l'accord du bailleur, ce dernier peut ne pas le rembourser. Dans les 5 jours suivant la survenue ou la découverte d'un dégât des eaux, il doit en informer sa compagnie d'assurance.

Selon les termes du contrat, cette dernière peut mandater un plombier agréer pour identifier l‘origine du problème et le résoudre.

Le locataire doit financer tout problème dû au mauvais usage ou à l'usure

Le locataire est responsable de toute conséquence d'une mauvaise utilisation des équipements mis à sa disposition ou de leur manque d'entretien (révision annuelle de la chaudière non effectuée, rupture d'un joint usé, conduits bouchés par des objets jetés par l'occupant…)

Il doit déclarer le sinistre à son assureur dans les 5 jours en joignant à la déclaration des photos des dommages, des factures et justificatifs d'entretien, etc. Il est également nécessaire de prévenir le propriétaire ou le tiers chargé de la gestion du bien. Si des voisins sont affectés, le locataire est tenu de les informer, ainsi que le syndicat de copropriétaires afin d'établir un constat amiable.

En cas des dégâts survenus dans les parties communes ou chez les voisins

Si l'origine de la fuite, de l'infiltration ou du débordement est localisée dans les parties communes de l'immeuble, c'est l'assurance de la copropriété qui indemnise les victimes.

Enfin, un problème ayant pris naissance chez un voisin doit être assumé par ce dernier ou par son assureur, même si les circonstances ne permettent pas d'établir clairement sa responsabilité.

Toutes les victimes doivent néanmoins remplir et envoyer un constat amiable à leur propre société d'assurance. Depuis juin 2018, la nouvelle Convention d'indemnisation et de recours des sinistres immeubles (Irsi) simplifie la gestion des sinistres impliquant plusieurs personnes si le montant des dommages ne dépasse pas 5.000 euros.