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À partir du 1er juillet 2019, l'encadrement des loyers sera de nouveau appliqué à Paris. Les bailleurs ont tendance à s’inquiéter de la mise en œuvre de ce dispositif. Ils le trouvent en effet pénalisant pour la majorité des investisseurs. Certains spécialistes optent, en revanche, pour un discours plus mesuré. Ils préfèrent dédramatiser la situation au regard de la portée de cette mesure.
Comme prévu, les loyers seront bientôt encadrés dans les grandes villes où l'on observe une hausse anormale des prix à la location par rapport à l'évolution des revenus des habitants. La mesure en question fait partie du programme du nouveau régime pour améliorer le pouvoir d'achat des Français.
Avec la loi Elan (Loi pour l'évolution du logement, l'aménagement et le numérique), le gouvernement cherche à combler les failles de la loi Alur de 2014 en matière de protection des locataires.
Cette dernière avait en effet laissé une trop grande marge de manœuvre aux autorités locales. Ainsi, l'encadrement a pu être invalidé par le juge administratif de certaines villes, entraînant une application éparse du dispositif.
Une contrainte indispensable
Sur l'encadrement des loyers, un des plus grands défauts de la loi Alur consistait à laisser le dernier mot aux municipalités qui se référaient aux données fournies par les observatoires locaux. Toutefois, ces chiffres étaient peu fiables eu égard à la tendance des bailleurs en autogestion.
Ainsi, des villes comme Paris ou Lille ont pu invalider le déploiement du dispositif en saisissant le juge administratif. Dans certains cas, l'encadrement était seulement appliqué en centre-ville, sans pour autant concerner les autres parties de l'agglomération.
Au-delà des soucis concernant sa mise en œuvre, l'encadrement des loyers de 2019 est quasiment le même que celui prévu au départ par la loi Alur.
Le dispositif inclut des loyers moyens de référence avec une fourchette permettant un dépassement jusqu'à 20 % et une tarification inférieure jusqu'à 30 %. Il sera par ailleurs possible de réclamer un complément de loyer.
En raison de sa nature restrictive, cette mesure inquiète les acteurs du secteur, notamment les agents immobiliers, les investisseurs, les propriétaires, les notaires et les administrateurs de biens.
Les bailleurs dénoncent également cette décision, car ils n'auront plus le droit de fixer leur loyer à leur guise. De plus, ils se posent des questions par rapport à l'impact de ce dispositif sur la rentabilité de leur investissement.
Les professionnels de l'immobilier contribuent aussi à alimenter cette inquiétude généralisée. En effet, selon eux, la location risque de perdre de son attrait en raison de ces nouvelles dispositions légales.
D'autre part, à l'instar des bailleurs, les investisseurs tendent à délaisser les branches soumises à de nombreuses contraintes.
Une situation gérable
Avec la nouvelle réglementation, une assurance responsabilité civile sera incontournable en cas de contestation du motif ou du montant du complément de loyer par le locataire, en raison d'une erreur de l'administrateur de biens ou de l'agent immobilier. En effet, en cas d'erreur, il est tout à fait possible d'engager la responsabilité civile du mandataire et de lui attribuer les charges afférentes.
Ainsi, les propriétaires faisant appel à des professionnels sont désormais protégés par cette nouvelle disposition. Ils éviteront notamment les abus dans le milieu puisque leurs tarifications respecteront la médiane fixée par les autorités.
Les prestataires en question se garderont en effet d'outrepasser leurs prérogatives et se référeront à la valeur réelle des biens sur le marché. De cette manière, ils éviteront les rappels à l'ordre et les sanctions des organismes de régulation dans le secteur. Au final, ce cas de figure permet de se conformer aux objectifs de l'exécutif depuis 2015.
Dans la pratique, après l'application de la loi Alur, un loyer sur cinq a dû être baissé par rapport aux premières réclamations des bailleurs. En effet, ces derniers (surtout ceux qui optaient pour l'autogestion) avaient tendance à fixer des loyers très élevés sans tenir compte de la solvabilité des locataires ou de l'état du bien.
De ce fait, le cours du marché était particulièrement défavorable aux ménages les plus fragiles, rendant ainsi l'encadrement inévitable.
En somme, cette régulation des loyers affecte principalement les bailleurs gérant leur propriété sans intermédiaire et fixant des tarifs arbitraires. Les autres ne devraient pas être affectés par ce changement. De plus, ils seront davantage protégés sur le plan juridique grâce aux mandataires.