Avec des taux de prêt immobilier historiquement bas en 2021, la production et le volume de transactions ont atteint des records. En ce début 2022, les banques accordent des baisses supplémentaires. Elles cherchent ainsi à compenser le durcissement des conditions d’octroi qu’entraîne l’évolution des recommandations du HCSF en normes contraignantes.
Des taux bas pour compenser le resserrement des conditions d'octroi de crédits
Depuis le 1er janvier 2022, les préconisations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) en matière de crédit immobilier sont devenues obligatoires pour les établissements prêteurs.
Le taux d'endettement ne peut pas dépasser 35 % et la durée de remboursement est limitée à 25 ans. Une dérogation est cependant accordée, à hauteur de 20 % de la production des banques. Cette marge de manœuvre doit permettre principalement de favoriser l'achat d'une première résidence principale.
Néanmoins,
L'accès au crédit, et par conséquent à la propriété, risque d'être plus complexe en 2022,
selon Maël Bernier, notre directrice de la communication et porte-parole.
Les candidats aux ressources modestes qui ne disposent pas d'épargne et les petits investisseurs locatifs sont particulièrement pénalisés.
Pour garder la demande à un niveau élevé, les banques vont continuer à appliquer des taux bas. Car elles ont des objectifs de production aussi ambitieux qu'en 2021. La meilleure façon d'y arriver est de mettre en œuvre une politique commerciale agressive, d'autant que la concurrence sur le marché est très forte.
D'après les courtiers,
Les taux sont proches de ceux en vigueur en décembre 2021.
La moyenne se situe à 1 % sur 15 ans, 1,15 % sur 20 ans et 1,40 % sur 25 ans. Toutefois, des disparités marquées sont observées entre les différents profils. Les porteurs des dossiers les plus solides peuvent toujours négocier un taux inférieur à 1 % sur toutes les durées, même sur 25 ans.
L'évolution des prix des biens surveillée de près
Les professionnels de l'immobilier surveillent également de près l'évolution des prix des logements. Plusieurs facteurs pourraient en effet influer sur ce volet :
- l'élection présidentielle ;
- la pénurie des biens ;
- l'envolée des coûts de construction ;
- les contraintes liées à la question énergétique (obligation de rénovation des habitations pour réduire la consommation d'énergie) ;
- l'augmentation de certains postes du budget logement comme l'assurance obligatoire. Pour réduire le poids de cette dépense, il est conseillé de comparer les contrats d'assurance habitation en ligne, souvent moins onéreux et offrant de bonnes garanties.
Plusieurs enseignes bancaires ne communiquent plus de barème fixe mensuel et préfèrent octroyer des décotes au cas par cas. Elles tiennent notamment compte du niveau de revenus, ce qui améliore la solvabilité des investisseurs en locatif. Par exemple pour calculer le taux d'endettement, elles prennent en considération jusqu'à 90 % des loyers perçus par ces derniers. D'autres paramètres gagnent en importance : un apport minimum de 10 %, voire 20 %, une épargne et un taux d'endettement faible. Il en résulte un différentiel d'environ un point en fonction de la qualité du dossier.