Résiliation du bail : que doit faire le locataire avant de quitter son logement ?
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Résiliation du bail : que doit faire le locataire avant de quitter son logement ?

Un locataire qui change de logement est tenu de procéder à certaines démarches avant son départ. L’assurance habitation étant obligatoire pour un locataire, l’assureur est tenu d’être informé de la résiliation du contrat de bail. De même, le bailleur doit lui-même être mis au courant de la volonté de départ de son locataire.

Résiliation bail locataire

La résiliation de son assurance locataire ?

En tant que locataire, ce dernier est tenu de souscrire à une assurance habitation qui permet de le couvrir contre « les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ». Cette obligation légale, provenant de l'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, oblige ainsi le locataire à souscrire à ce type de produit d'assurance afin de garantir sa responsabilité civile.

Informer son assureur du changement de domicile ou d'adresse

La résiliation d'un bail implique que l'assureur se doit d'être informé en cas de changement d'adresse ou de domicile. En vertu des dispositions de l'article L113-2 3° du Code des assurances, l'assuré « doit déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d'aggraver les risques ». Cette déclaration doit être faite dans les 15 jours qui suivent le déménagement. Suite à cette déclaration, l'assureur peut soit modifier le contrat en conséquence ou procéder à sa résiliation.

De plus, l'article L113-16 du Code des assurances permet notamment en cas de « changement de domicile » de résilier le contrat si le nouveau logement diffère énormément du précédent. Autrement dit, le risque assuré n'est plus le même et ne se retrouve plus dans la situation nouvelle. Par exemple, le quartier de résidence, la superficie de l'habitation peuvent être des facteurs de résiliation de contrat.

Par conséquent, si la résiliation se veut être inévitable, l'assuré sera tenu de formuler sa demande dans les 3 mois suivant la date de l'événement. La résiliation prendra effet 1 mois après que l'assureur en a reçu notification. En cas de résiliation, l'assuré est tenu de s'acquitter de sa prime jusqu'à la date effective de résiliation du contrat. De son côté, l'assureur devra rembourser les primes correspondantes à la période non couverte ou utiliser par l'assuré.

La résiliation du contrat habitation (locataire) facilitée par la loi Hamon ?

La loi Hamon permet à l'assuré de résilier à tout moment son contrat d'habitation, sans frais ni pénalités, au terme de la 1ère année de souscription. Cela est prévu par l'article L113-15-2 alinéa 4 du Code des assurances et oblige le nouvel assureur à procéder aux formalités nécessaires du droit de résiliation. Cette obligation est faite pour assurer la permanence de la couverture de l'assuré lors de la résiliation.

Ainsi, cette demande de résiliation doit être faite par le nouvel assureur et non l'assureur actuel. Cela permettra à l'assuré d'obtenir une copie de son nouveau contrat d'habitation qu'il sera en mesure de transmettre auprès de son nouveau bailleur. Cette obligation légale n'a lieu que si l'assuré opère un changement de domicile ou d'assureur tout en restant au statut de locataire. On notera que si l'assuré devient primo-accédant, il sera possible de résilier de lui-même son contrat auprès de son assureur actuel.

Le délai légal de préavis à respecter lors de la demande résiliation du bail

Ce délai légal de préavis est issu de l'article 12 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui permet au locataire de résilier à tout moment son contrat de location sans avoir à attendre la date anniversaire du contrat. Le locataire qui résilie son bail de location, doit en plus d'informer son assureur, respecter un délai de préavis de 3 mois. Ce délai peut être réduit à 1 mois dans certaines circonstances.

Le préavis de 3 mois

En principe, tout locataire d'un bien immobilier est tenu de respecter un délai de préavis de 3 mois avant de pouvoir quitter son logement. Ce délai peut être réduit s'il existe un accord à l'amiable prévu entre le locataire et le propriétaire du bien. Pour ce faire, le bailleur est libre ou non d'accorder un délai plus court de préavis. On notera que si le bailleur décide de revenir sur sa décision, il doit en informer son locataire.

Ce délai de préavis vise, par exemple, les départs en retraite, les non-salariés, les démissions et les travailleurs indépendants. Pour procéder à la demande de résiliation du bail, le locataire doit envoyer une lettre recommandée au minimum 3 mois avant la date de son départ.

Le préavis d'1 mois

La loi Alur est venue réduire ce préavis à un mois. Depuis la loi Macron, il est possible d'exercer ce droit à tout contrat de bail quelque que soit la date de sa signature. Ce délai de préavis d'un mois est possible dans les cas suivants :

  • Une personne louant un bien immobilier dans une « zone tendue », c'est-à-dire si le logement est situé dans une zone d'urbanisation contenant plus de 50 000 habitants et où il existe un déséquilibre significatif entre l'offre et la demande de logement. La liste des villes concernées peut être consultée sur le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013
  • La perte involontaire d'un emploi à la suite d'un licenciement ou d'une rupture conventionnelle du contrat de travail. 
  • Pour cause de mutation professionnelle 
  • Reprise d'emploi 
  • RSA 
  • Allocation aux adultes handicapés 
  • L'état de santé qui exige un déménagement qui doit être prouvé par un certificat médical 
  • Attribution d'un HLM 
  • Pacs ou mariage

Durant la demande de préavis, le locataire continue de payer son loyer et les charges qui lui sont propres. En cas de départ précipité avant la date convenu ou période légale, cela ne lui permet pas de se décharger de ses obligations envers son bailleur. Dans tous les cas, il est possible de négocier à l'amiable avec son propriétaire durant la phase de résiliation mais ce dernier n'est pas tenu de vous répondre favorablement aux demandes du locataire.