Assurance copropriété

Qu'est-ce qu'une assurance immeuble copropriété ?

L' assurance copropriété, ou assurance immeuble , est un contrat conçu pour indemniser les victimes des dégâts trouvant leur origine dans les parties communes de l'immeuble.

Cette assurance agit comme un filet de sécurité. Elle offre une protection financière essentielle aux copropriétaires si leur responsabilité collective venait à être engagée. Il peut notamment s'agir :

• De dégâts structurels causés à un autre immeuble.
• De blessures physiques occasionnées par des éléments du bâtiment, comme des chutes de matériaux.
• Des accidents divers impliquant des tiers, comme le gardien de l'immeuble ou des prestataires de services intervenant dans l'immeuble.

Cette assurance est réglementée et rendue obligatoire par la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété des immeubles . Selon l'article 9-1 de ce texte, le syndicat des copropriétaires – l'entité rassemblant tous les propriétaires de l'immeuble – est tenu de contracter une assurance minimale couvrant ses risques de responsabilité civile.

L'objectif fondamental de cette police d'assurance est donc de préserver les intérêts financiers des copropriétaires en cas de sinistre dans les parties communes de l'immeuble. Cela garantit une certaine sérénité pour tous les résidents face aux imprévus pouvant survenir en habitat collectif.

Copropriété : l'assurance pour les parties communes est-elle obligatoire ?

L'immeuble doit obligatoirement être couvert par une assurance collective, au minimum pour la responsabilité civile (RC). Marche d'escalier glissante, incendie dû à un défaut électrique, chute d'immeuble… Elle indemnise les victimes (copropriétaires ou tiers) contre les dommages causés par les éléments de l'immeuble ou des personnes affectées à son service.

C'est au syndicat des copropriétaires de souscrire le contrat d'assurance responsabilité civile. En cas de nécessité, il peut le faire sans avoir obtenu le feu vert de l'assemblée générale. Mais attention, cette dernière peut toujours annuler ou modifier la décision prise par le syndicat.

Si le syndic souhaite une protection encore plus renforcée, il peut opter pour l'assurance multirisque de l'immeuble. Facultative, elle couvre les dommages aux parties communes non pris en charge par l'assurance responsabilité civile d'un copropriétaire.

Elle indemnise les sinistres suivants :

• Dégâts des eaux : fuites, débordements, infiltrations, recherche de fuites…
• Incendies, foudre, explosions : y compris les dommages causés par la fumée ou l'intervention des pompiers.
• Intempéries : tempêtes, grêle, neige, et leur impact sur les toitures.
• Catastrophes naturelles : avalanches, tremblements de terre, etc.
• Catastrophes technologiques : si un arrêté est pris.
• Vol, vandalisme : en particulier les dégâts engendrés par les cambrioleurs.
• Bris de glace : bris ou détériorations des vitres des parties communes, des séparations vitrées entre balcons et terrasses, etc.

Avant de souscrire, il faut être attentif à certains points, comme la garantie « valeur de reconstruction vétusté déduite ». Elle indemnise le syndic en tenant compte de la dépréciation de l'immeuble par l'usage qui en est fait. Suivant le taux de vétusté, la prise en charge de l'assurance peut ne pas être suffisante pour le remettre en état. Une clause de « valeur à neuf » permet au syndic d'être mieux remboursé à la suite d'un sinistre. L'indemnisation est déterminée en se basant sur la « valeur de reconstruction vétusté déduite », à laquelle un pourcentage est ajouté.

Qui paie la prime d'assurance collective copropriété ?

La prime d'assurance est comprise dans les charges générales de la copropriété. Chaque copropriétaire y participe au prorata de sa quote-part des parties communes (tantièmes).

La prime d'assurance copropriété est calculée en fonction de plusieurs critères :

• Les risques couverts.
• La surface de l'immeuble en copropriété (avec une décote de 50 % pour les caves ou encore les combles non aménagés).
• Le nombre, la nature des sinistres survenus durant les trois dernières années.
• La situation géographique de l'immeuble (zones sensibles, exposition aux risques naturels).
• La présence de commerces en rez-de-chaussée, pouvant engendrer des surprimes. Soit la majoration est payée par la copropriété, soit par le copropriétaire du local considéré comme à risque.

Qui doit déclarer un sinistre affectant les parties communes de l'immeuble ?

En cas de dégâts dans les parties communes, c'est au syndic de faire la déclaration auprès de l'assurance de la copropriété. Il doit spécifier :

• Le numéro de contrat d'assurance copropriété.
• La date exacte du sinistre.
• Son origine.
• Les parties communes ayant été touchées.
• Les dommages.

En cas de dégâts dans une partie privative, c'est au copropriétaire concerné de faire la déclaration à son assurance personnelle.

Comment sont gérés les sinistres dans les parties communes via la convention IRSI ?

La convention indemnisation et recours des sinistres immeuble (IRSI) a été mise en place pour éviter les complications liées à la présence de plusieurs assureurs. Cet accord facilite la prise en charge comme l'indemnisation des incendies et des dégâts des eaux en copropriété.

Elle désigne un seul assureur pour :

• Gérer le dossier de demande d'indemnisation : prise en charge de la demande, estimation des dégâts, expertises, etc. Le gestionnaire du sinistre est l'assureur de la copropriété.
• Rechercher, réparer la fuite en cas de dégâts des eaux. S'il a lieu dans une partie commune, c'est à l'assureur de la copropriété d'organiser la recherche de fuite. Si elle provient d'un local privatif, c'est à l'assureur du copropriétaire concerné de prendre en charge le coût de l'opération initiée par l'assureur de l'immeuble.
• Indemniser les victimes du sinistre. En cas de préjudice inférieur à 1 600 €, l'assureur de la copropriété s'en charge. Si la valeur des dégâts est comprise entre 1 600 et 5 000 €, l'assureur gestionnaire réalise une expertise pour le compte des autres compagnies d'assurance. Il est tenu d'indemniser les victimes, mais a la possibilité d'exercer des recours contre les autres assureurs.

La convention IRSI s'applique aux sinistres dont les réparations ne dépassent pas 5 000 € HT.

Copropriété : les copropriétaires sont-ils obligés de souscrire une assurance ?

Si vous êtes propriétaire occupant, souscrire au moins une garantie responsabilité civile est une obligation. Cette couverture vous protège en cas de sinistre dans votre appartement, causant des dommages :

• Aux occupants de votre logement.
• À vos voisins.
• Aux parties communes de l'immeuble.

Prenons l'exemple d'un incendie se déclarant chez vous. Il endommage non seulement votre logement, mais aussi celui de vos voisins comme les couloirs de l'immeuble. Sans garantie responsabilité civile, vous êtes responsable du paiement des réparations. Cela représente une facture très lourde.

La garantie responsabilité civile vous assure une tranquillité d'esprit, en vous protégeant contre les conséquences financières de ces sinistres. N'hésitez pas à explorer les options complémentaires proposées par votre assureur, pour une protection plus complète.

Si vous êtes propriétaire non occupant, vous êtes tenu de souscrire un contrat PNO. Il couvre les dégâts engendrés par les équipements ou installations du logement en l'absence de locataire responsable. En période de vacances locative, vous êtes pleinement responsable de votre appartement en copropriété.

Quelles garanties pour une assurance copropriété ?

L'assurance copropriété peut elle-même inclure plusieurs garanties distinctes. Même si l'obligation légale se limite à la responsabilité civile, de nombreux syndicats de copropriété font le choix d'une assurance multirisque immeuble (MRI) pour bénéficier d'une meilleure protection.

Responsabilité civile copropriété

L' assurance responsabilité civile copropriété indemnise toute personne affectée par des dommages provenant des parties communes de l'immeuble.

Elle offre également une protection contre les incidents occasionnés par des employés de la copropriété . Il peut s'agir de responsables de la maintenance, de la gestion de l'immeuble, comme :

• Le gardien d'immeuble.
• Le personnel chargé du ménage des parties communes.
• Les intervenants techniques divers.

Si une action ou une négligence de leur part cause un dommage à un tiers ou à un copropriétaire, en effet la responsabilité civile de la copropriété sera engagée. L'assurance pourra couvrir les conséquences financières de ces événements.

Les dommages à l'immeuble

La garantie « dommages à l'immeuble » est une protection facultative, mais fortement recommandée. Souvent incluse dans le cadre plus large d'une multirisque immeuble, elle offre une couverture étendue pour divers types de sinistres affectant le bâti lui-même. La copropriété recevra une indemnisation pour ses propres dégâts, et pas seulement pour ceux causés aux tiers.

Les événements couverts par cette assurance sont de toutes natures. Ils incluent :

• Les incendies, la foudre et les explosions , dont les dommages provoqués par la fumée ou l'intervention des services de secours.
• Les dégâts des eaux , dont les débordements, les fuites de canalisations, les infiltrations ou la recherche de fuite.
• Les événements climatiques , dont les tempêtes, la grêle, ou l'affaissement de toiture sous le poids de la neige.
• Le vol et le vandalisme , dont les dommages causés par une effraction ou des actes de vandalisme comme des graffitis.
• Toutes les catastrophes naturelles ou technologiques reconnues par arrêté interministériel, dont par exemple les tremblements de terre, les inondations, les sécheresses…
• Le bris de glace , comme les détériorations de vitres ou miroirs dans les parties communes.

Cette couverture s'étend seulement aux parties communes de l'immeuble. Les dégâts de même type causés aux logements privatifs peuvent être couverts par le contrat d'assurance de chaque copropriétaire ou locataire.

Autres garanties optionnelles

Les garanties optionnelles proposées dans le cadre d'une assurance multirisque immeuble permettent au syndicat des copropriétaires de personnaliser la couverture en fonction des besoins spécifiques identifiés en assemblée générale. Il s'agit tout d'abord des dégâts occasionnés à des éléments spécifiques :

• La garantie dommages électriques intervient pour les sinistres liés à l'électricité, comme les surtensions ou les dégâts causés par la foudre.
• La garantie bris de machine concerne les dommages affectant les équipements techniques de l'immeuble, comme l'ascenseur ou la chaudière. Elle peut être complétée par une garantie rupture de cuve si l'immeuble dispose par exemple d'une cuve de fioul.
• La garantie extérieurs et piscine bonifie le niveau de couverture de l'ensemble des espaces extérieurs de la copropriété, dont ses espaces verts, ses moyens d'éclairage, sa clôture…
• La garantie effondrement , couvre des incidents potentiellement très coûteux comme l'affaissement des fondations, des murs ou de la toiture.

Au-delà, le contrat souscrit peut couvrir certains risques liés à la gestion administrative et financière de l'immeuble :

• La garantie liée aux charges impayées consiste à dédommager le syndicat des copropriétaires si l'un d'eux ne s'acquitte pas de ses charges annuelles. Elle évite ainsi à l'immeuble de connaître des difficultés financières en raison d'un impayé.
• La prise en charge des frais de gestion du syndic suite à un sinistre peut aussi intéresser les copropriétaires. En pratique, l'assureur va alors prendre en charge la facture adressée par le syndic aux copropriétaires pour le suivi d'un sinistre couvert dans le cadre du contrat.
• L'assureur peut enfin proposer la gratuité des honoraires d'expert . Dans ce cas, la réalisation d'une expertise ou celle d'une contre-expertise ne seront pas facturées à la copropriété.

Vous êtes copropriétaire ? N'hésitez pas à parcourir attentivement le contrat de votre immeuble pour comprendre précisément les garanties incluses, optionnelles ou exclues. Cette démarche vous permettra d'émettre un avis plus éclairé à l'occasion de la prochaine assemblée générale.

Combien coûte une assurance habitation individuelle pour un copropriétaire ?

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Le prix varie de 45 à 83 € selon le niveau de garantie et de franchise. N'hésitez pas à utiliser notre comparateur en ligne pour obtenir des devis d'assurance habitation personnalisés selon vos besoins.

Si vous êtes propriétaire occupant, vous êtes tenu de souscrire au moins une assurance responsabilité civile. Cette couverture vous protège en cas de sinistre dans votre appartement causant des dommages aux autres parties du bâtiment ou à vos voisins. Le syndicat des copropriétaires doit obligatoirement souscrire une assurance pour les parties communes, incluant au minimum la garantie responsabilité civile. Toutefois, il est conseillé d'opter pour une assurance multirisque, offrant une protection plus complète contre les sinistres courants comme les incendies, les dégâts des eaux ou les tempêtes.

Comment changer d'assurance en copropriété ?

La sélection d'une assurance copropriété n'est bien sûr pas un choix définitif. Les contrats sont généralement d'une durée d' un an avec tacite reconduction . La résiliation peut se faire à la date anniversaire de la signature du contrat, en respectant les délais de préavis indiqués. À défaut, le contrat se renouvelle automatiquement pour un an.

La loi Hamon, permettant une résiliation à tout moment après le premier anniversaire du contrat, n'est en effet pas applicable à une assurance immeuble.

Vous estimez votre contrat actuel trop coûteux ou peu protecteur ? Voici les démarches à suivre pour engager la souscription d'une nouvelle formule au sein de votre copropriété :

• Tout copropriétaire peut solliciter auprès du syndic l' ajout du changement d'assurance immeuble à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. La demande est formulée par courrier recommandé avec avis de réception. L'initiative peut également être prise par le syndic lui-même.
• Soumettez plusieurs demandes de devis auprès de différents assureurs – ou sollicitez le syndic pour qu'il s'en charge.
• Réalisez une première sélection des offres les plus avantageuses. En règle générale, cette tâche n'est pas assumée par un copropriétaire seul, mais avec l'assistance du conseil syndical.
• Transmettez les devis retenus au syndic de copropriété. Ce dernier va alors les annexer à la convocation de l'assemblée générale.
• Le changement d'assurance sera ensuite soumis au vote lors de l'assemblée générale .

Si le nouveau contrat est approuvé, le syndic souscrit la nouvelle assurance au nom des copropriétaires. Il demande la résiliation de l'ancien contrat par lettre recommandée avec accusé de réception.

Bon à savoir

Attention aux délais La procédure de changement d'assurance immeuble implique certains délais incompressibles. Outre l'obtention des devis, une demande tardive d'inscription à l'ordre du jour donne le droit au syndic de repousser la question à l'assemblée générale suivante. Prévoyez donc un délai de sécurité d'au moins deux mois avant l'échéance.

Vos questions fréquemment posées

Que couvre l'assurance de la copropriété ?

L'assurance de la copropriété couvre a minima les dommages subis par des tiers du fait de l'immeuble. Elle intègre aussi généralement l'indemnisation des dégâts subis par les parties communes. Cela inclut les sinistres les plus communs comme les dégâts des eaux, incendies, vols, les catastrophes naturelles.

Le contrat prend en charge les réparations et indemnisations concernant par exemple les cages d'escalier, ascenseurs, couloirs, halls d'entrée, toitures… Cela ne dispense pas chaque copropriétaire de souscrire une assurance pour son logement, mais aussi sa propre responsabilité civile.

Quel type d'assurance pour une copropriété ?

Une copropriété est généralement couverte par trois types d'assurances distincts. L'assurance immeuble, obligatoire, couvre la responsabilité civile collective des copropriétaires et du syndic. Chaque copropriétaire doit par ailleurs disposer d'une assurance pour couvrir au moins sa responsabilité civile depuis la loi ALUR. Dans le cas d'une location, enfin, la souscription d'une assurance par le locataire reste bien sûr obligatoire.

Défaut d'assurance copropriété : quelles conséquences ?

L'absence d'une assurance couvrant la copropriété ne peut donner lieu à aucune amende. Pour autant, elle fait courir de grands risques au syndic et à l'ensemble des copropriétaires. Les réparations des dommages aux tiers et aux parties communes, dans ce cas, incombent au syndic pour des montants parfois considérables. Par ailleurs le défaut d'assurance peut constituer un motif légitime pour procéder à la révocation du syndic en assemblée générale.