Assurance habitation : locataire ou propriétaire ?

Qui doit payer l'assurance habitation ?

L'assurance habitation est un peu comme la taxe d'habitation : c'est l'occupant du logement qui la paie. Aussi, dans le cadre de la location d'une résidence principale, c'est le locataire qui doit payer cette assurance.

Il s'agit d'une obligation légale imposée par l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. Cet article stipule clairement que « le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. »

Aussi, sans remise d'une attestation à la signature du contrat de location, le propriétaire est en droit de refuser de signer le bail et de remettre les clés.

Mais ce n'est pas tout. L'article stipule que le propriétaire peut demander, chaque année, une nouvelle attestation pour s'assurer que le locataire continue de souscrire un contrat d'assurance habitation. Si le locataire n'est pas en mesure de présenter une attestation, une résiliation du bail à l'initiative du bailleur est envisageable. Deux solutions se présentent :

• le bail inclut une clause résolutoire : le bailleur envoie au locataire un commandement par huissier lui demandant de souscrire une assurance habitation. Si cela n'est pas fait un mois après, le bailleur saisit le tribunal pour constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion ;
• le bail n'inclut pas de clause résolutoire : le propriétaire assigne directement le locataire par acte d'huissier devant le tribunal pour demander la résiliation du bail et l'expulsion. Il a la possibilité d'adresser en amont une mise en demeure à son locataire de respecter les clauses du bail, mais n'y est pas contraint.

La loi Alur est venue renforcer les droits du bailleur. Aussi, elle lui permet de souscrire, pour le compte du locataire, une assurance habitation. Le propriétaire doit alors envoyer un courrier recommandé avec avis de réception au locataire pour l'informer de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte. Si, sous 1 mois, le locataire n'est toujours pas en mesure de présenter une attestation d'assurance habitation, le bailleur peut lui-même souscrire un contrat.

Dans tous les cas, le locataire est perdant. Dans le premier cas, il risque l'expulsion. Dans le second, il se prive de son droit de comparer les offres et de souscrire un contrat d'assurance habitation pas cher. De plus, le montant de la prime est récupérable chaque mois avec le loyer, cette cotisation pouvant être majorée jusqu'à 10 % pour les démarches engagées.

Les garanties d'assurance habitation proposées au locataire

Si l'assurance habitation du locataire est obligatoire, il n'est pas contraint de souscrire un contrat d'assurance multirisque habitation. Il doit simplement s'assurer contre les risques locatifs et ainsi couvrir le logement avec les garanties de base suivantes :

• incendie ;
• explosion ;
• dégât des eaux.

Cela reste toutefois insuffisant. D'autres garanties s'imposent, à l'image de l'assurance responsabilité civile. Celle-ci permet au locataire d'être couvert en cas de dommages matériels ou de dommages corporels causés à un tiers. Par exemple, en cas de dégât des eaux, si l'appartement du voisin du dessous est touché, c'est la compagnie d'assurances du locataire qui vient indemniser la victime.

Selon la nature du logement et la valeur des biens contenus, d'autres garanties optionnelles peuvent être envisagées :

• vol, tentative de vol, cambriolage, vandalisme ;
• dommages électriques ;
• équipements électroménagers et high-tech en valeur à neuf ou avec vétusté ;
• protection juridique ;
• assurance dépendances et équipements extérieurs (jardin, piscine, clôture, etc.) ;
• catastrophes naturelles ;
• garantie relogement ;
• bris de vitres ;
• attentats et actes de terrorisme ;
• garantie villégiature ;
• dépannage à domicile ;
• protection juridique.

Quelle obligation d'assurance pour le bailleur ?

Le bailleur n'a qu'une seule obligation en la matière : souscrire une garantie responsabilité civile s'il est propriétaire d'un appartement en copropriété. S'il loue une maison individuelle, il n'est pas contraint de l'assurer.

Les offres d'assurance pour un propriétaire bailleur

Si le bailleur n'a que peu d'obligations d'assurance, cela ne signifie pas qu'il doive se passer d'une couverture. Certaines assurances peuvent s'avérer très utiles.

• L'assurance propriétaire non occupant (PNO) le couvre contre les risques non pris en charge par l'assurance du locataire. Elle permet également d'assurer le bien durant une période de vacance locative. Dans la mesure où c'est le locataire qui assure le bien, lorsque ce dernier est inoccupé entre deux locations, seule l'assurance PNO le couvre en cas d'incendie, de bris de glace, de dégât des eaux, etc.
• La garantie des loyers impayés. Le risque majeur pour un propriétaire est de ne pas percevoir des loyers indispensables bien souvent pour rembourser le crédit immobilier. Grâce à cette garantie, c'est la compagnie d'assurances qui vient prendre charge les loyers sur une certaine période selon les conditions du contrat. Cette assurance peut également inclure une garantie contre les dégradations du locataire afin de bénéficier d'une prise en charge des travaux de remise en état. Enfin, elle peut aussi prendre en charge les loyers durant la période nécessaire à la remise en état du bien immobilier.

Comparer pour trouver la meilleure assurance habitation

Que vous soyez locataire ou propriétaire, vous avez besoin de maîtriser votre budget tout en étant parfaitement assuré. C'est pourquoi le comparateur d'assurances habitation s'impose. Cet outil, gratuit et sans engagement, vous permet de découvrir les formules d'assurance de différents assureurs et de trouver les garanties les mieux adaptées à votre besoin, au meilleur prix. En clair, l'objectif est de souscrire le contrat d'assurance habitation, la garantie des loyers impayés ou le contrat d'assurance PNO le moins cher à garanties équivalentes.