Pourquoi acheter un local commercial pour le transformer en habitation ?

Cette opération répond à une logique financière. Le prix des locaux commerciaux est plus attractif que celui des logements. Aussi, il est permis de réaliser des économies intéressantes dès le début de votre projet. D'autre part, cela permet d'acheter un bien immobilier en hyper-centre où les logements sont de plus en plus rares.

Enfin, autre avantage de poids :transformer un local commercial en habitation et le louer permet de bénéficier de la loi Pinel. Pour mémoire, ce dispositif fiscal permet de profiter d'une réduction d'impôt de 12 à 21 % du coût total de l'opération plafonné à 300 000 €.


Vous devez pour cela respecter certaines conditions :

  • louer durant 6 à 12 ans ;
  • respecter des plafonds de revenus ;
  • respecter des plafonds de loyer ;
  • acheter un bien immobilier dans une ville éligible ;
  • louer un logement vide qui sera la résidence principale du locataire ;
  • et louer au maximum 1 an après l'achèvement des travaux.

Les étapes pour louer des locaux commerciaux en locaux d'habitation

En l'état, un local commercial ne dispose pas des équipements adaptés pour un logement. Découvrez les étapes à respecter pour atteindre votre objectif.

Consulter le plan local d'urbanisme

Cette réglementation qu'on appelle plus communément PLU fixe les règles en matière d'habitat. Il peut impacter la nature des travaux à réaliser et peut tout simplement refuser de louer un local commercial en habitation en réalisant des travaux. Vous devez donc en premier lieu faire une demande de changement de destination.

Le plan local d'urbanisme permet de connaître vos droits en matière de transformation de local et la nature des travaux que vous pouvez envisager.

Demander l'accord à la copropriété

Dès lors que vous avez obtenu votre autorisation de changement d'affection auprès de votre commune, vous devez convaincre les copropriétaires d'accepter votre demande. En copropriété, dès lors que des travaux importants sont effectués et que cela peut impacter la nature même de la copropriété, vous devez demander une autorisation. Cela s'applique dès lors que vous souhaitez réaliser des travaux lourds qui impactent notamment la partie visible de l'immeuble. Une demande d'autorisation est aussi requise si vous envisagez de changer l'affection des locaux commerciaux dont vous êtes propriétaire.


Bon à savoir : si vous réalisez des travaux sans l'accord des copropriétaires, il peut vous être demandé de remettre le bien en l'état.

Faire une demande d'autorisation de travaux

Le local professionnel, en cas de changement d'usage, subit de nombreuses transformations. Selon la nature des travaux réalisés, vous allez devoir faire a minima une demande d'autorisation de travaux. Vous pouvez également être amené à faire une demande de permis de construire. De nombreux travaux sont à envisager pour transformer un local professionnel en habitation. Toiture, isolation, ouvertures…exercer une activité et vivre dans un bien immobilier ne répond pas aux mêmes attentes.

Résilier le bail commercial

Le bail de votre bien doit être adapté à son usage. Vous devez donc procéder à la résiliation du bail commercial afin de procéder à un changement de destination (ou changement d'affectation). Le bail commercial doit être résilié avant les travaux. Il est préférable de résilier au terme du contrat de bail. En cas de résiliation du bail professionnel avant son terme, le bailleur doit verser une indemnité d'éviction et trouver un local équivalent et disponible de suite.

Louer un local commercial en habitation : les taxes

Dans le cadre d'un bail professionnel, les locataires sont soumis à la contribution économique territoriale. Lorsque vous louez un bien immobilier, le locataire est tenu de payer la taxe d'habitation (selon ses revenus). En fin de bail, il est nécessaire de déclarer à l'administration fiscale les changements effectués afin que le local soit soumis à la bonne imposition.


Et pourquoi pas un bail mixte ?

Si votre local présente une grande superficie, vous pouvez imaginer un bail mixte. Cela signifie qu'une partie du bien sera destinée au commerce tandis qu'une partie de la surface sera dédiée à l'habitation.

Si cela n'est pas prévu initialement, là encore vous devez effectuer diverses démarches avant de signer un bail à usage mixte.

Quelle assurance pour un local commercial loué en habitation ?

C'est très simple, l'assurance est consécutive au bail signé, ce document devant être présenté à la compagnie d'assurances. Pour un bail commercial, vous devez souscrire une assurance professionnelle qui couvre vos locaux commerciaux en fonction du risque d'une activité commerciale. Si le local commercial est loué en habitation, c'est cette fois une assurance habitation que le locataire doit souscrire.

Rappelons que cette assurance habitation est obligatoire. Elle doit être présentée à la signature du bail et chaque année sur demande du bailleur. Si le locataire ne présente pas d'attestation d'assurance, le propriétaire peut refuser de signer le bail. Si ce document n'est pas présenté chaque année, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui imposer une surprime de 10 % pour les démarches réalisées.

Comment trouver une assurance habitation pas chère ?

Le locataire est contraint a minima de souscrire une garantie des risques locatifs. Il peut toutefois déterminer que les besoins sont plus importants et qu'il est nécessaire de choisir une garantie complète. La garantie MRH est perçue comme une assurance chère. Cependant, en faisant un comparatif des offres, il est possible de s'apercevoir qu'en réalité, être mieux protégé ne coûte pas toujours beaucoup plus cher.

Le comparateur d'assurances permet de trouver la meilleure assurance. Il s'agit de garanties qui s'adaptent aux besoins de chaque assuré tout en respectant son budget.

Trouver le meilleur rapport qualité/prix pour une assurance habitation, voilà la promesse du comparateur en ligne.