La relation entre bailleur et locataire fait partie des premiers points revus par la loi Élan entérinée par le Conseil constitutionnel en novembre 2018. Concernant essentiellement le logement, l’aménagement, et le numérique, cette nouvelle législation implique des modifications significatives sur les baux régis par les textes du 6 juillet 1989.
Exception faite du bail mobilité, la loi Élan apporte d'importantes modifications sur la législation régissant les baux d'habitation, notamment au niveau du rapport entre les bailleurs et les locataires.
Son entrée en vigueur abroge notamment l'article 24-2 des textes du 6 juillet 1989 prévoyant la création de la Garantie universelle des loyers (GUL) et tous les textes qui y sont liés.
Pourtant, la GUL était encore d'actualité en mars 2014, avec la loi Alur. Désormais, le dispositif est définitivement supprimé. Entérinée par le Conseil Constitutionnel à la mi-novembre, la nouvelle législation affectant les baux d'habitation sera appliquée sur tout le territoire français à partir de 2019.
Principaux changements apportés par la loi Élan
La colocation consiste, à la base, à partager la surface habitable d'un logement. La partie privative dédiée à chaque occupant se retrouve ainsi limitée. Les détails concernant ces dispositions sont généralement formalisés par les différents contrats liant le bailleur à ses locataires. Jusqu'ici, le volume et la surface habitables étaient fixés à 33 m³ pour 14 m².
Avec la loi Élan, les dimensions de la partie privative doivent être égales pour une valeur minimale de 9 m² et de 20 m³. La nouvelle législation tient par ailleurs compte des différentes pièces et des équipements du logement pour déterminer s'il peut être habité.
En d'autres termes, il ne doit pas présenter de risques majeurs pouvant porter atteinte à la santé et à la sécurité physiques des futurs occupants.
Outre cela, la loi Élan permet désormais d'étendre l'action de groupe à la location d'un logement. Auparavant, ce type de recours concernait seulement les offres des professionnels et les ventes de biens immobiliers.
De ce fait, suite au manquement d'un prestataire de service, les actions de groupe étaient généralement initiées par les associations de consommateurs. Ces derniers s'efforcent ensuite d'obtenir réparation pour les préjudices individuels des victimes d'abus et des clients ayant vécu des circonstances similaires.
Réformes concernant la régulation des loyers
Le loyer fait partie des principaux critères de sélection d'un client consultant un comparateur assurance habitation. De ce fait, il est indispensable de rester à l'affut des éventuels changements dans le domaine. Au milieu des diverses réformes mises en place, la loi Élan a aussi repris l'encadrement des loyers introduit par la loi Alur.
Établi par arrêté préfectoral, ce système a déjà été déployé sur Lille et Paris avant son annulation par les tribunaux. Avec la nouvelle législation, l'encadrement des loyers est réinstauré à titre expérimental pour cinq ans et s'affranchit du cadre légal mis en place le 6 juillet 1989.
D'autre part, selon la nouvelle loi, la demande d'encadrement de loyers, en zones tendues, peut être réalisée par plusieurs autorités compétentes. Les requêtes recevables peuvent entre autres être émises par un organisme public de coopération intercommunale, les métropoles d'Aix-Marseille et de Lyon ainsi que la mairie de Paris ou les établissements territoriaux de Grand Paris.
Dans ses grandes lignes, ce dispositif est similaire au régime prévu par la loi Alur. Toutefois, la préfecture a désormais le pouvoir de mettre en demeure un bailleur et d'infliger une amende de 5 000 à 15 000 euros aux plus récalcitrants.
Facilitation de la conclusion de bail
La loi Élan autorise à transmettre les annexes du bail via des supports numériques et autres dispositifs dématérialisés. Le bailleur peut utiliser ces moyens de communication pour envoyer à son ou ses locataires, le rapport de diagnostic technique et éventuellement, les termes de la copropriété (définissant l'utilisation de l'immeuble, la répartition des parties communes et privatives, les charges locatives individuelles, etc.). Toutefois, si l'une des parties est contre l'utilisation de ce type de support, il faudra les annexer au contrat de bail.
Avec la loi Élan, la mention manuscrite n'est plus obligatoire pour le garant de la caution. Néanmoins, cette personne doit veiller à fournir certaines informations dans l'engagement, notamment la valeur du loyer et les termes de sa révision, la nature et l'étendue de ses obligations, etc.
À tous les niveaux, ces mesures ont été prises pour faciliter les démarches locatives et améliorer la relation bailleur-locataire.
Nouvelles dispositions concernant les locataires victimes de violences
La loi Élan a prévu de nouvelles clauses de fin de solidarité et de sortie du bail pour les personnes victimes de violence. Dorénavant, en cas de violence, un des membres d'un couple, marié ou pacsé, peut immédiatement se désolidariser du règlement du loyer dès son départ.
Cette situation est officialisée à la suite d'une condamnation pénale pour des faits de violence perpétrés à l'encontre de son partenaire ou d'un enfant habitant avec le couple.
Cette désolidarisation est aussi considérée comme définitive après avoir obtenu une ordonnance restrictive pour des violences conjugales ou sur un enfant résidant habituellement avec le couple. Cependant, la victime doit notifier l'ordonnance de protection à l'auteur des actes de violence avant d'en informer le bailleur.
Elle doit également adresser à ce dernier une copie de la condamnation ou de l'ordonnance de protection émise par la justice, par lettre recommandée avec accusé de réception. La désolidarisation de la victime prend effet à J+1 de la réception de ce courrier.