L’assemblée générale en copropriété : comment ça marche ?

Organisation

L'assemblée générale doit avoir lieu au minimum une fois par an dans un délai de 6 mois après la clôture du dernier exercice comptable. C'est le syndic qui convoque tous les copropriétaires à cette occasion. Il pourra les convoquer à d'autres occasions durant l'année s'il estime que c'est nécessaire.

Néanmoins il n'est pas le seul à pouvoir convoquer cette assemblée, l'initiative peut aussi être prise par le conseil syndical ou par les copropriétaires (un ou plusieurs), représentant ¼ des voix de tous les propriétaires. Dans le cas où l'initiative de la réunion n'est pas prise par le syndic, il faudra saisir ce dernier par lettre recommandée avec accusé de réception, dans laquelle seront précisées les questions qui devront être traitées à l'ordre du jour. Il est aussi possible de le saisir par acte d'huissier.

S'agissant de l'ordre du jour ce dernier doit être fixé avant la tenue de l'assemblée générale. Il réunit toutes les questions qui seront soumises au vote des propriétaires durant la réunion. Il est primordial d'établir un ordre du jour complet puisqu'un sujet qui n'y sera pas inscrit ne pourra faire l'objet d'un vote le jour de l'assemblée. C'est le syndic qui fixe cet ordre du jour mais il est possible, en formulant la demande avant la réception de la convocation, d'envoyer une lettre recommandée dans laquelle il sera demandé au syndic d'inscrire une nouvelle question à l'ordre du jour. Si la demande n'est pas formulée à temps, la question sera soumise au vote, lors de la prochaine assemblée générale.

Par principe c'est donc au syndic qu'appartient de convoquer les propriétaires en assemblée. Cependant si l'initiative de la convocation n'émane pas de lui et que cette dernière tarde à être faite il faudra alors le mettre en demeure d'y procéder sous un délai de 8 jours. Le conseil syndical pourra alors convoquer l'assemblée si le syndic ne s'y est pas plié durant ce délai. Si lui aussi est défaillant dans sa mission il faudra alors saisir, en référé, le tribunal de grande instance compétent.

La convocation devra être notifiée à tous les propriétaires au moins 21 jours avant la date de la réunion, à moins d'une situation d'urgence. La forme de cette convocation pourra être par voie postale (en recommandé), par courrier électronique ou encore en main propre. Elle devra être accompagnée d'un certain nombre de documents complémentaires mentionnés à l'article 11 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de mentions obligatoires concernant la date et le lieu de rendez-vous, l'ordre du jour et les modalités de consultation des justificatifs de charges.

Bon à savoir : Notez que l'assurance immeuble est souvent souscrite par le syndic pour couvrir les parties communes contre divers risques. Elle inclut une garantie responsabilité civile collective qui couvre tous les copropriétaires contre les dommages que pourrait occasionner l'habitation en elle-même.

Déroulement de l'assemblée générale

L'assemblée générale prend place dans la commune de la copropriété, sauf stipulation contraire présente dans le règlement de la copropriété.

Seront présents dans cette assemblée les copropriétaires qui le souhaitent, le syndic qui en sera le secrétaire, un président et, si besoin, d'éventuels observateurs extérieurs.

Les propriétaires ont toutefois la possibilité de désigner, par écrit, un mandataire exerçant un vote en leur nom, dans le respect des modalités de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

À l'occasion de chaque assemblée générale devra être tenue une feuille de présence. Dans cette dernière seront simplement indiqués la présence des propriétaires à la réunion ainsi que le nombre de voix dont ils disposent. Seront aussi indiquées les heures d'arrivée et de départ des propriétaires. Cette feuille de présence permettra de vérifier que la majorité est obtenue à l'issue d'un vote. Elle sera annexée au procès-verbal et le président devra la certifier.

S'agissant du vote, l'assemblée devra se prononcer sur toutes les questions présentes à l'ordre du jour, et exclusivement sur ces dernières, d'où l'importance d'avoir un ordre du jour complet. Chaque question qui n'est pas présente sur ce dernier ne pourra qu'être discutée et non faire l'objet d'un vote.

Chaque vote devra faire l'objet d'une certaine majorité en fonction de son importance.

• L'article 24 encadre le vote à la majorité simple. Cette dernière sera nécessaire pour toutes les décisions relatives à l'entretien courant de la copropriété et à son administration. Ici les abstentions ne seront pas prises en compte, et tous les propriétaires absents qui n'ont pas désigné de mandataires ne sont pas considérés comme des opposants à la décision.


• L'article 25 encadre le vote à la majorité absolue. Cette dernière prend en compte tous les propriétaires qu'ils soient présents ou absents. Il s'agit des décisions portant sur des sujets plus importants que la simple gestion de l'immeuble et elles sont pour la plupart listées dans le présent article.


• L'article 26 concerne les décisions les plus importantes. Pour ces dernières il sera nécessaire d'obtenir la voix des deux tiers de tous les propriétaires, voir l'unanimité pour les décisions relevant de la jouissance des parties privatives.

En résumé L'assemblée générale est un événement incontournable et majeur dans la vie d'une copropriété. Cette dernière est strictement encadrée légalement et permet de prendre des décisions en vertu d'un dispositif basé sur le vote des propriétaires. Il est nécessaire de respecter le strict formalisme procédural prévu dans les textes afin de pouvoir mettre en place des réunions efficaces qui permettront de faire évoluer la copropriété.

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