Quelle assurance emprunteur pour un prêt relais ?

Qu'est-ce qu'un prêt relais et comment fonctionne-t-il ?

Le prêt relais permet de financer l'achat d'un nouveau logement avant la vente de l'ancien. La banque avance une partie de la valeur de votre bien actuel pour combler l'écart, sur une période courte (1 à 2 ans). En pratique, ce mécanisme concerne près de 37% des transactions immobilières réalisées par des secundo-accédants.

Le principe est simple : il s'agit d'une avance représentant généralement 60 à 80% de la valeur estimée de votre bien. Par exemple, pour un logement évalué à 300 000 €, l'enveloppe peut atteindre 210 000 €. Ce type de financement repose sur une analyse stricte menée par les banques, qui tiennent compte de la valeur du bien, des délais de vente… et de la solidité de votre assurance emprunteur.

Deux formules existent :

• le prêt relais « sec », utilisé lorsque le nouveau bien est moins cher que l'ancien ;
• le prêt relais adossé, associé à un crédit immobilier traditionnel lorsque le budget d'achat est plus élevé.

Le remboursement est flexible. Avec une franchise totale, vous ne payez que l'assurance emprunteur jusqu'à la vente. Avec une franchise partielle, vous réglez les intérêts chaque mois tandis que le solde du prêt intervient en une fois, dès que votre logement est vendu.

Quels sont les avantages et les risques associés à un prêt relais

Le principal atout du prêt relais est évident : vous pouvez acquérir le bien de vos rêves sans attendre d'avoir vendu. Plus besoin de jongler entre location temporaire et garde-meubles ! En revanche, gardez en tête que le taux d'intérêt est souvent plus élevé par rapport à un crédit classique. De plus, vous devez gérer la pression d'une vente dans un délai contraint.

Prêt relais vs autres types de prêts : les différences essentielles

Le prêt relais se distingue des autres solutions d'emprunt immobilier par ses caractéristiques spécifiques :

En résumé : le prêt relais est une transition idéale si vous trouvez votre futur bien avant d'avoir vendu l'actuel. Le prêt immobilier traditionnel reste la solution pour un financement durable. Le prêt hypothécaire, lui, permet de mobiliser la valeur de votre patrimoine immobilier.

Comment estimer le coût total d'un prêt relais ?

Les frais d'un prêt relais dépendent d'abord du montant avancé, généralement compris entre 60 et 80% de la valeur nette du bien à vendre (valeur du bien – capital restant dû). À ce montant s'ajoutent plusieurs éléments incontournables :

• Les intérêts, plus élevés si la période s'allonge ou si un report d'intérêts est prévu, car les sommes non payées se capitalisent.
• Les frais annexes : frais de dossier (˜1%), couverture (˜1,8 à 2,5%) et coût de l'assurance (0,20 à 0,40%).

Selon le type de relais, le coût varie sensiblement :

• Le prêt relais sec reste peu onéreux, car remboursé rapidement après la vente.
• Le relais adossé, avec mensualités fixes, augmente le taux d'endettement et inclut à la fois montant et intérêts.
• Certains établissements proposent un prêt unique intégrant relais et immobilier, dont la partie relais est remboursée dès la vente.

Finalement, estimer précisément le coût d'un prêt relais revient à additionner capital avancé + intérêts liés à la durée + frais obligatoires, tout en tenant compte de la structure du prêt choisie.

L'assurance emprunteur pour prêt relais : pourquoi c'est essentiel

Pendant la durée du prêt relais, vous remboursez potentiellement deux crédits. L'assurance est votre filet de sécurité si quelque chose tourne mal.

Conditions d'obtention et critères d'éligibilité de l'assurance prêt relais

Votre emprunt est inférieur à 200 000 € et vous le remboursez avant 60 ans ? Bonne nouvelle : vous n'avez plus besoin de remplir un questionnaire de santé depuis juin 2022. Au-delà, le processus de souscription d'une assurance emprunteur est plus complexe.

Critères d'éligibilité et impact sur le coût

Questionnaire de santé : ce qu'il faut savoir

Obligatoire au-delà des seuils, le questionnaire médical doit être rempli avec honnêteté absolue (une fausse déclaration vaut nullité du contrat). Il porte sur :

• Antécédents médicaux et traitements en cours, affection de longue durée (ALD).
• Mode de vie (tabac, sports risqués).
• Hospitalisations passées/prévues.

Important : en cas de risque aggravé de santé (pathologies chroniques, etc.), la convention AERAS permet de trouver ce qui sera le plus adapté à votre dossier.

Délais de carence et franchise par garantie

Les garanties de l'assurance emprunteur pour prêt relais : lesquelles choisir ?

Le choix des garanties pour votre prêt relais dépend de votre profil comme de votre situation. Contrairement à un crédit immobilier classique, la courte durée de l'emprunt (1-2 ans) permet souvent de réduire les garanties au strict nécessaire.

Les garanties obligatoires

Généralement, pour un prêt relais, les établissements prêteurs n'exigent que deux garanties :

• La garantie décès. En cas de disparition de l'emprunteur, l'assurance rembourse le capital emprunté selon les modalités fixées par le contrat. Attention aux activités exclues comme les sports extrêmes ou professions à risque.
• La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie). Elle couvre l'impossibilité absolue et définitive de travailler nécessitant l'assistance permanente d'une tierce personne.

Les garanties optionnelles

Les voici :

• IPT (invalidité permanente totale). Elle intervient quand votre taux d'invalidité dépasse un certain seuil, souvent 66%. Vérifiez si le contrat considère l'impossibilité d'exercer votre métier spécifique ou toute activité professionnelle.
• IPP (invalidité permanente partielle). Elle complète l'IPT pour les invalidités partielles avec une prise en charge proportionnelle au taux d'invalidité.
• ITT (interruption temporaire de travail). Elle couvre vos arrêts de travail après un délai de franchise, en général 90 jours. Attention aux exclusions fréquentes comme les affections psychologiques ou les problèmes de dos.
• Perte d'emploi. Elle est rarement pertinente dans le cadre d'un prêt relais étant donné sa courte durée, et ne couvre que le licenciement économique.
• Aide à la famille. Elle peut être précieuse si vous avez des enfants malades ou handicapés.
• Maladies non objectivables (MNO). Elle couvre les pathologies difficiles à diagnostiquer comme la fibromyalgie.

Comment choisir la meilleure assurance pour un prêt relais ?

La comparaison des assurances de prêt relais nécessite une attention particulière aux détails. Pour vous aider à choisir la meilleure assurance de prêt relais, voici les critères essentiels à comparer entre les assureurs :

• Taux annuel effectif d'assurance (TAEA) : le pourcentage appliqué au capital restant dû. Attention : un TAEA bas ne suffit pas si les couvertures sont réduites.
• Couverture décès : vérifiez les exclusions (sports extrêmes, professions à risque, activités non déclarées).
• Couverture perte totale et irréversible d'autonomie : les conditions de reconnaissance de l'incapacité totale et définitive peuvent varier.
• Délais de carence et de franchises : plus courts, mieux c'est, surtout pour l'ITT.
• Rapidité d'indemnisation : crucial sur 1-2 ans. Demandez les délais en cas de sinistre.
• Options de garanties complémentaires : ITT, IPT, emploi (à moduler selon votre profil).

Comparatif des offres de prêt relais disponibles

Pour vous aider à choisir l'assurance la plus adaptée à votre prêt relais, voici un comparatif des principales offres de prêt relais actuellement disponibles :

Note : ces tarifs sont indicatifs pour un prêt relai de 200 000 € sur 2 ans par une personne seule de 35 ans. Demandez toujours des devis adaptés à votre profil personnel. Pour l'ensemble de vos prêts, la franchise incapacité sera de 90 jours.

Bon à savoir : quotité d'assurance et coût

La quotité correspond à la part du prêt couverte par l'assurance. Elle est de 100% pour un emprunteur seul. En couple, elle peut être répartie librement, à condition que le total offre une protection suffisante.

Obligations légales et changement d'assurance

La réglementation protège les emprunteurs et encadre strictement l'assurance de prêt. Votre banque ne peut pas imposer son assurance groupe : depuis la loi Lagarde, elle doit accepter toute délégation présentant des couvertures équivalentes et répondre dans un délai de dix jours, en motivant tout refus.

La loi Lemoine renforce cette liberté : depuis 2022, vous pouvez changer d'assurance de prêt relais à tout moment, sans frais ni condition de date, avec une procédure simplifiée pour les contrats en ligne.

Assureur et emprunteur ont également des obligations. L'assureur doit être transparent sur ses garanties et respecter le secret médical ; l'emprunteur doit fournir des informations exactes et signaler tout changement de situation, sous peine de refus de prise en charge.

Enfin, le droit à l'oubli permet aux personnes guéries d'un cancer ou d'une hépatite C depuis plus de cinq ans de ne plus déclarer leur pathologie, pour des prêts remboursés avant 71 ans. La convention AERAS complète ce dispositif pour d'autres maladies grâce à une grille régulièrement mise à jour.

Recours et protection en cas de litige

Commencez toujours par une réclamation écrite au service client, en détaillant votre situation et en joignant les justificatifs nécessaires. L'assureur a deux mois pour vous répondre. En cas de refus d'indemnisation, vous êtes en droit d'exiger une explication écrite détaillée.

Si le désaccord persiste, la Médiation de l'Assurance est votre meilleur allié. Ce service gratuit et impartial peut être saisi facilement en ligne ou par courrier. Le médiateur dispose de 90 jours pour analyser votre dossier, puis proposer une solution.

Vous pouvez aussi vous faire accompagner par une association de consommateurs. Ces organisations connaissent parfaitement les pratiques du secteur. Elles peuvent vous guider dans vos démarches, voire vous proposer une assistance juridique.

Dans l'hypothèse où aucune solution amiable n'est trouvée, le tribunal judiciaire reste compétent pour trancher le litige.

Questions fréquentes sur l'assurance d'un prêt relais