Quelle assurance emprunteur pour un prêt relais ?

Comment fonctionne un prêt relais

Vous avez besoin de souscrire un prêt relais pour financer l'achat d'un bien immobilier ? L'assurance de votre crédit, même s'il est temporaire, est cruciale. En cas de coup dur, elle évite à vos proches de devoir assumer une double charge financière. Découvrez comment optimiser l'assurance emprunteur de votre prêt relais.

Qu'est-ce qu'un prêt relais et comment fonctionne-t-il ?

Imaginez, vous avez un coup de cœur pour une maison ou un appartement, mais vous n'avez pas encore vendu votre bien actuel. C'est là qu'intervient le prêt relais : la banque vous avance une partie de la valeur du logement dont vous êtes propriétaire pour financer le nouveau. Cette solution temporaire, généralement sur 1 à 2 ans maximum, concerne environ 40 % des transactions immobilières.

Définition du prêt relais : principe et objectif

Le crédit relais fonctionne comme une avance sur la vente de votre logement actuel. La banque vous prête entre 60 et 70 % de sa valeur. Par exemple, si votre appartement est estimé à 300 000 €, vous pouvez emprunter jusqu'à 210 000 €. Cette solution est particulièrement adaptée dans un marché dynamique où les biens attractifs trouvent vite preneur.


Les différents types de prêt relais

Deux formules existent :

  • Le prêt relais « sec » : idéal dans le cas où le nouveau logement coûterait moins cher par rapport à l'ancien. Vous avez seulement besoin de l'avance sur la vente, pas de crédit complémentaire.
  • Le prêt relais adossé : combiné avec un emprunt immobilier classique dans le cas où le nouveau bien serait plus onéreux. Le taux est alors souvent aligné sur celui du crédit principal.

Comment fonctionne le remboursement d'un prêt relais ?

Le remboursement d'un prêt relais est particulier : vous avez le choix entre :

  • La franchise totale : vous ne payez que l'assurance emprunteur jusqu'à la vente de votre bien.
  • La franchise partielle : vous réglez les intérêts tous les mois. Le capital, lui, est remboursé en une seule et unique fois lors de la vente de votre logement.

Les avantages et les inconvénients du prêt relais

Le principal atout du prêt relais est évident : vous pouvez acquérir le bien de vos rêves sans attendre d'avoir vendu. Plus besoin de jongler entre location temporaire et garde-meubles ! En revanche, gardez en tête que le taux est souvent plus élevé par rapport à un crédit classique. De plus, vous devez gérer la pression d'une vente dans un délai contraint.

L'importance de l'assurance emprunteur pour un prêt relais

Pendant la durée du prêt relais, vous remboursez potentiellement deux crédits. L'assurance est votre filet de sécurité si quelque chose tourne mal.

Les avantages de l'assurance de prêt relais : sécurité financière, protection des proches

En cas de décès ou d'invalidité, si vous ne pouvez plus rembourser votre crédit, les échéances doivent être prises en charge par votre conjoint ou vos héritiers. Souscrire une assurance de prêt relais vous protège financièrement en cas de coup dur. Elle permet de négocier plus sereinement le prix de vente de votre bien, sans la pression d'un risque financier non couvert.


Les inconvénients de l'assurance de prêt relais : coût, complexité des contrats

L'assurance a un coût qui s'ajoute aux intérêts du prêt relais. Les contrats peuvent aussi être complexes avec leurs exclusions, délais de carence, de franchise, définitions de garanties variables.

Les garanties de l'assurance emprunteur pour prêt relais : lesquelles choisir ?

Le choix des garanties pour votre prêt relais dépend de votre profil comme de votre situation. Contrairement à un crédit immobilier classique, la courte durée de l'emprunt (1-2 ans) permet souvent de réduire les garanties au strict nécessaire.

Les garanties obligatoires (décès, PTIA)

Généralement, pour un prêt relais, les établissements prêteurs n'exigent que deux garanties :

  • La garantie décès. En cas de disparition de l'emprunteur, l'assurance rembourse le capital emprunté selon les modalités fixées par le contrat. Attention aux activités exclues comme les sports extrêmes ou professions à risque.
  • La garantie PTIA. Elle couvre l'impossibilité absolue et définitive de travailler nécessitant l'assistance permanente d'une tierce personne.

Les garanties optionnelles (ITT, IPT, perte d'emploi)

Les voici?:

  • IPT (invalidité permanente totale). Elle intervient quand votre taux d'invalidité dépasse un certain seuil, souvent 66 %. Vérifiez si le contrat considère l'impossibilité d'exercer votre métier spécifique ou toute activité professionnelle.
  • IPP (invalidité permanente partielle). Elle complète l'IPT pour les invalidités partielles avec une prise en charge proportionnelle au taux d'invalidité.
  • ITT (interruption temporaire de travail). Elle couvre vos arrêts de travail après une franchise, en général 90 jours. Attention aux exclusions fréquentes comme les affections psychologiques ou les problèmes de dos.
  • Perte d'emploi. Elle est rarement pertinente dans le cadre d'un prêt relais étant donné sa courte durée, et ne couvre que le licenciement économique.
  • Aide à la famille. Elle peut être précieuse si vous avez des enfants malades ou handicapés.
  • Maladies non objectivables (MNO). Elle couvre les pathologies difficiles à diagnostiquer comme la fibromyalgie.

Les garanties spécifiques pour les seniors

Au-delà de 60 ans, les assureurs adaptent leur offre. La garantie décès reste centrale, mais avec des conditions particulières : questionnaire médical obligatoire quel que soit le montant, limite d'âge plus stricte (souvent 75 ans), tarifs majorés. La PTIA peut être maintenue jusqu'à 65 ou 70 ans. Les autres garanties sont en général exclues ou fortement limitées.


Conditions et modalités d'obtention de l'assurance prêt relais

Votre prêt est inférieur à 200000 € et vous le remboursez avant 60 ans ? Bonne nouvelle : vous n'avez plus besoin de remplir un questionnaire de santé depuis juin 2022. Au-delà, le processus de souscription d'une assurance emprunteur est plus complexe.

Les critères d'éligibilité à l'assurance de prêt relais

Les principaux critères sont :

  • Votre âge : chaque assureur fixe ses limites.
  • Votre état de santé : certaines pathologies entraînent des exclusions. Vous présentez alors un risque aggravé de santé aux yeux des compagnies d'assurances.
  • Votre profession : les métiers à risque peuvent subir des surprimes.
  • Le montant, la durée du prêt relais.
  • La nature du projet (résidence principale, investissement).

Le questionnaire de santé : un élément clé

Le questionnaire médical sert de base à l'évaluation du risque. Vous devez le remplir avec une honnêteté absolue : toute fausse déclaration peut mener à la nullité du contrat. Les questions portent sur :

  • Vos antécédents médicaux.
  • Vos traitements en cours.
  • Votre mode de vie (tabac, sports à risque).
  • Vos hospitalisations passées ou prévues.

Les délais de carence, de franchise

Ces délais varient selon les garanties :

  • Garantie décès : immédiate, sauf pour le suicide (12 mois de carence).
  • ITT : franchise généralement de 90 jours.
  • Perte d'emploi : carence de 3 mois minimum.
  • PTIA : prise d'effet immédiate après acceptation médicale.

L'impact de l'âge, des antécédents de santé

L'âge influence directement le coût de l'assurance emprunteur. Après 50 ans, les tarifs augmentent de manière significative. Les antécédents médicaux peuvent entraîner :

  • Des surprimes.
  • Des exclusions de garantie.
  • Un refus d'assurance.

Dans ce dernier cas, la convention AERAS prend automatiquement le relais afin de trouver une solution adaptée.

Les documents à fournir pour la souscription

Pour constituer votre dossier, préparez :

  • Une pièce d'identité en cours de validité.
  • Justificatifs de revenus (3 derniers bulletins de salaire, 2 derniers avis d'imposition sur le revenu).
  • Le compromis de vente.
  • Le questionnaire de santé si nécessaire.
  • L'estimation de votre bien à vendre.
  • Le tableau d'amortissement prévisionnel du prêt relais.
  • Les éventuels examens médicaux complémentaires demandés.

Comparaison des tarifs et des garanties : comment s'y retrouver ?

La comparaison des assurances de prêt relais nécessite une attention particulière aux détails.


Les éléments à prendre en compte pour comparer les offres

Au-delà du taux annuel effectif d'assurance (TAEA) affiché, examinez les définitions des garanties. Par exemple, une ITT moins chère peut exclure des pathologies courantes comme le mal de dos ou la dépression. Privilégiez la clarté des conditions de prise en charge lorsque vous comparez les assurances de prêt. La rapidité d'indemnisation est cruciale sur une courte durée d'emprunt.

L'importance des quotités d'assurance emprunteur et du coût total

La quotité représente le pourcentage du crédit immobilier couvert par l'assurance. En cas d'emprunt en solo, une couverture à 100 % est requise. En couple, vous pouvez la répartir selon vos revenus respectifs, mais assurez-vous que le total offre une protection suffisante.

Les spécificités des offres pour les prêts relais

Les garanties sont souvent limitées à l'essentiel (décès, PTIA), ce qui permet de réduire les coûts. En cas de souscription simultanée d'un crédit immobilier classique, certains assureurs proposent des offres groupées avantageuses. Attention cependant aux conditions de résiliation : elles peuvent différer entre les deux contrats.

Obligations légales et souscription : ce que dit la loi

La réglementation protège efficacement les emprunteurs.

La législation en vigueur concernant l'assurance emprunteur

Votre banque n'a pas le droit de vous imposer son assurance groupe. Conformément à la loi Lagarde, elle doit accepter toute délégation d'assurance offrant des garanties équivalentes. Elle dispose d'un délai de dix jours pour accepter ou non votre demande de changement d'assurance de prêt relais, et doit motiver précisément tout refus.


La loi Lemoine et les nouvelles possibilités de changement de contrat d'assurance de prêt

Depuis 2022, vous pouvez résilier votre assurance de prêt relais à tout moment, sans frais, sans condition de date. Le processus est simplifié avec la résiliation en trois clics pour les contrats en ligne.

Les obligations de l'emprunteur et de l'assureur

L'assureur doit être transparent sur ses conditions de garantie, respecter le secret médical. De votre côté, vous devez déclarer avec exactitude votre situation, signaler tout changement significatif pendant la durée du contrat. Un manquement à ces obligations peut entraîner un refus de prise en charge en cas de sinistre.

Le droit à l'oubli et son impact sur l'assurance emprunteur

Grâce au droit à l'oubli, les anciens malades du cancer ou de l'hépatite C ont le droit de ne plus déclarer leur pathologie après cinq ans de guérison complète. Cette disposition s'applique aux prêts remboursés avant 71 ans. Pour les autres pathologies, la convention AERAS prévoit une grille de référence mise à jour à intervalles réguliers. Elle facilite l'accès à l'assurance emprunteur.

Quels sont les recours en cas de litige avec l'assureur ?

Commencez toujours par une réclamation écrite au service client, en détaillant votre situation et en joignant les justificatifs nécessaires. L'assureur a deux mois pour vous répondre. En cas de refus d'indemnisation, vous êtes en droit d'exiger une explication écrite détaillée.


Si le désaccord persiste, la Médiation de l'Assurance est votre meilleur allié. Ce service gratuit et impartial peut être saisi facilement en ligne ou par courrier. Le médiateur dispose de 90 jours pour analyser votre dossier, puis proposer une solution.

Vous pouvez aussi vous faire accompagner par une association de consommateurs. Ces organisations connaissent parfaitement les pratiques du secteur. Elles peuvent vous guider dans vos démarches, voire vous proposer une assistance juridique.

Dans l'hypothèse où aucune solution amiable n'est trouvée, le tribunal judiciaire reste compétent pour trancher le litige.

Questions fréquentes sur l'assurance d'un prêt relais

Quels sont les critères pour choisir une assurance emprunteur adaptée à un prêt relais ?

Le choix de votre assurance se fait selon différents éléments :

  • Le niveau de couverture : étudiez les garanties proposées, le délai de carence, le délai de franchise, les exclusions au contrat.
  • Le prix de l'assurance : comparez les offres afin de trouver le meilleur prix dans le but de couvrir au mieux votre prêt relais.
  • La quotité d'assurance pour être certain de bien couvrir tous les membres de votre famille.

En cas de difficultés financières, comment l'assurance prêt relais peut-elle m'aider ?

Si vous devenez invalide ou perdez votre autonomie pendant la durée de votre prêt relais, l'assurance prend en charge vos remboursements selon les garanties souscrites. Par exemple, avec une garantie PTIA avec une quotité de 100 %, l'assurance rembourse l'intégralité du capital restant dû à la banque. Les garanties comme l'ITT peuvent aussi couvrir vos mensualités en cas d'arrêt de travail prolongé.

L'assurance d'un prêt relais est-elle obligatoire ?

Comme pour tout prêt immobilier, il n'existe pas d'obligation légale d'assurance. Toutefois, la banque impose de couvrir le crédit relais. Elle s'assure d'être remboursée si vous n'êtes plus en mesure d'assumer vos mensualités. Les garanties imposées sont le décès, la perte totale et irréversible d'autonomie.

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*En 2022, Stéphanie a fait une demande de prêt de 657 000€ sur 25 ans à 1,25% pour l’achat de sa résidence principale. Elle est non-fumeur et a 36 ans. Le coût de son crédit est de 159 641€ et sa mensualité s’élève à 2 722€. Sa banque lui a proposée une assurance à 0,34% avec un cumul de primes à 55 845€. En comparant les offres d’assurance sur Meilleurtaux, elle a obtenu un taux d’assurance de 0,16% avec des garanties plus couvrantes. Elle a décidé de souscrire à une assurance en dehors de sa banque et a fait une économie de presque 32.000€ sur la durée de son prêt.