Loyers impayés : que faire en cas de défaut de paiement ?
Privilégier la solution amiable
Contactez rapidement votre locataire dès le premier impayé. Un simple courrier de relance peut suffire à régulariser la situation si le retard est ponctuel. En cas de non-réponse, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si la situation perdure, sollicitez les garanties à votre portée, selon votre situation.
Signalez l'impayé à la CAF ou MSA dès deux mois de retard si votre locataire bénéficie d'aides au logement. Cette démarche est obligatoire sous peine d'une amende de 7 000 € imputable au propriétaire.
Engager une procédure judiciaire
Si la phase amiable échoue, la résiliation du bail devient nécessaire.
La procédure diffère selon la présence d'une clause résolutoire (obligatoire dans les baux signés après juillet 2023), prévoyant un droit de résiliation unilatérale si le locataire venait à manquer à ses obligations, parmi lesquelles le règlement du loyer :
- En présence d'une clause résolutoire et en l'absence d'accord préalable d'étalement de la dette, un commissaire de justice signifie un commandement de payer au locataire, qui dispose de deux mois pour régler sa dette. Sans régularisation, une assignation au tribunal aboutissant sur une condamnation entraine la résiliation du bail, le paiement des arriérés de loyers et à une obligation de quitter les lieux (ou au paiement d'une indemnité d'occupation, le cas échéant).
- À défaut de clause résolutoire, l'assignation directe devant le tribunal judiciaire est nécessaire et ne passe pas forcément par une résiliation ou une condamnation à quitter les lieux. Le juge peut accorder des délais de paiement ou prononcer l'expulsion selon la situation financière de la personne louant le bien.
L'expulsion : dernière étape
Après la décision de justice, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. L'occupant dispose généralement de deux mois pour libérer le logement.
Attention : ne tentez jamais d'expulser vous-même un occupant. Cette pratique est illégale et passible de 3 ans de prison et 30 000 € d'amende.
Qu'est-ce que la garantie loyers impayés (GLI) ?
La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance souscrite par le propriétaire bailleur pour se protéger contre les risques d'impayés et de retards de paiement. Elle constitue une alternative au contrat de cautionnement.
Bon à savoir
Le bailleur ne peut pas cumuler une GLI et un cautionnement, sauf s'il loue à un étudiant ou à un apprenti.
Fonctionnement de l'assurance loyer impayé
L'assurance loyers impayés protège le propriétaire dans deux situations critiques : les impayés de loyers et les retards de paiement. Elle couvre à la fois le montant du loyer et les charges locatives, parfois dès le premier loyer impayé.
Les modalités et les tarifs varient selon les assureurs.
Il s'agit d'un type de couverture à part entière, à ne pas confondre avec les contrats d'assurance habitation. Elle est souscrite par un propriétaire de bien immobilier en complément, mais n'est en aucun cas incluse dans l'assurance appartement ou l'assurance « propriétaire non occupant ».
Les différents types d'assurances loyer impayé disponibles
Au-delà de la GLI classique, le dispositif Visale (visa pour le logement et l'emploi), proposé par Action logement, offre une garantie gratuite des loyers impayés, mais avec des conditions d'éligibilité spécifiques.
De plus, à la différence d'un contrat standard, elle couvre les éventuelles dégradations locatives causées.
Les garanties incluses dans le contrat
Un contrat d'assurance loyers impayés standard comprend plusieurs garanties essentielles :
- Garantie principale : prise en charge des loyers et charges impayés, généralement après une franchise.
- Protection juridique : assistance par des experts juridiques pour gérer l'ensemble de la procédure contentieuse.
- Garanties optionnelles courantes : couverture des dégradations locatives (comme la garantie Visale), départ prématuré ou décès du locataire, par exemple.
Souscrire la garantie loyers impayés
Comment choisir la meilleure offre d'assurance loyers impayés ?
Opter pour une assurance loyers impayés nécessite d'analyser plusieurs critères essentiels pour bénéficier d'une protection optimale. Entre conditions d'éligibilité, plafonds d'indemnisation et délais d'application, chaque contrat présente ses spécificités.
En comparant ces critères entre plusieurs offres, vous pourrez sélectionner l'offre la plus adaptée à votre situation et à votre patrimoine immobilier.
Les critères de sélection d'une assurance loyer impayé
Les conditions d'éligibilité du locataire
Avant toute souscription, le locataire doit, lors de la signature du bail du logement, avoir prouvé sa solvabilité en fournissant des justificatifs qui varient selon les assureurs :
- bulletins de salaire récents et contrat de travail,
- avis d'imposition,
- RIB et pièce d'identité,
- attestation d'assurance habitation,
- contrat de bail du logement.
Cas particulier : certaines compagnies demandent à ce que le bien soit occupé par la même personne depuis un certain temps et qu'elle soit à jour de ses loyers et charges, sans aucun retard de paiement.
Le plafond d'indemnisation et de loyer assurable
Le plafond d'indemnisation correspond au montant maximal remboursé en cas d'impayés. Il varie considérablement d'une compagnie à l'autre et peut s'accompagner d'une franchise à la charge du propriétaire.
Le plafond de loyer assurable désigne le montant maximal de loyer mensuel couvert.
Les délais à connaître
Deux délais impactent directement l'efficacité de votre protection :
- Le délai de carence : période pendant laquelle le propriétaire supporte seul les impayés avant de pouvoir déclencher une prise en charge. Ce délai est précisé au contrat.
- La durée des garanties : période maximale pendant laquelle les impayés sont pris en charge. Une durée de 2 à 3 ans minimum est recommandée pour couvrir l'intégralité des procédures judiciaires, qui peuvent s'étendre sur plusieurs années.
Méthode de comparaison entre différents contrats d'assurance
Comparer les offres peut sembler complexe face à la multitude de contrats disponibles. Pour faciliter votre choix, structurez votre démarche en évaluant méthodiquement plusieurs critères clés.
- Créez un tableau comparatif reprenant pour chaque compagnie (montant de la franchise, délai de carence, durée maximale de garantie, plafond de loyer assurable et coût de la cotisation annuelle). Cette vision synthétique permet d'identifier rapidement l'offre la plus avantageuse.
- Vérifiez les garanties incluses et optionnelles (protection juridique, couverture des dégradations locatives...).
- Analysez les conditions d'éligibilité du locataire imposées par chaque compagnie. Ces critères impactent directement votre capacité à louer rapidement.
- Comparez les exclusions de garantie.
- Utilisez un comparateur d'assurance en ligne pour obtenir plusieurs devis personnalisés en quelques minutes. Ces outils gratuits vous permettent d'affiner votre recherche selon votre profil (type de bien, montant du loyer, zone géographique) et d'identifier les meilleures offres du marché, sans engagement.
FAQ : vos questions fréquentes sur l'assurance loyer impayé
L'assurance loyer impayé couvre-t-elle toujours 100% du loyer ?
Non, l'assurance loyer impayé ne couvre pas systématiquement 100% du loyer. La couverture dépend des conditions du contrat souscrit. Certaines compagnies appliquent un plafond de loyer assurable, c‘est-à-dire un montant maximal du loyer que l'assurance accepte de couvrir. Certains contrats appliquent également une franchise, période pendant laquelle le propriétaire supporte seul les impayés avant d'être indemnisé. Il est donc essentiel de vérifier les conditions du contrat qui vous est proposé avant toute souscription.
Peut-on exiger à la fois une GLI et un garant ?
Non, à part lorsque c'est un étudiant ou un apprenti qui loue, il est interdit de cumuler une garantie loyers impayés et un cautionnement solidaire pour un même bien. Le propriétaire doit choisir entre l'une ou l'autre protection. Cette règle vise à éviter un surcautionnement du locataire.
Que faire si le locataire ne remplit pas les critères de l'assureur ?
Si le locataire ne répond pas aux exigences de solvabilité de la compagnie (revenus insuffisants, situation professionnelle précaire), plusieurs solutions s'offrent au propriétaire. Il peut demander au locataire la caution d'un tiers, entrainant l'établissement d'un acte de cautionnement, orienter le locataire éligible vers le dispositif Visale d'Action logement, ou augmenter le dépôt de garantie dans les limites légales. Le propriétaire peut également comparer les offres d'autres assureurs dont les critères d'acceptation sont moins stricts.
Quels sont les délais d'indemnisation en cas de loyer impayé ?
Les délais varient selon les contrats d'assurance loyers impayés. De la même façon, selon les compagnies, un délai de carence peut s'appliquer après le premier impayé ou à la souscription du contrat avant que l'assurance ne prenne le relais. Une fois ce délai écoulé, le loueur ne sera indemnisé qu'après déclaration du sinistre et fourniture des justificatifs requis.
Quels documents demander à son locataire pour la GLI ?
Pour souscrire une assurance loyers impayés, le propriétaire doit constituer un dossier prouvant la solvabilité du locataire. Les documents obligatoires incluent : les derniers bulletins de salaire, le contrat de travail, les derniers avis d'imposition, une pièce d'identité en cours de validité, un RIB au nom du locataire, l'attestation d'assurance habitation et le contrat de location signé. Ces justificatifs permettent à la compagnie d'évaluer le risque et de valider l'éligibilité du locataire à la garantie.