Qu'est-ce que la garantie des loyers impayés ?
Lorsqu'un locataire ne peut pas payer son loyer, l'assurance loyer impayé (ALI) offre aux propriétaires une garantie non négligeable. Elle leur permet de bénéficier d'une indemnisation de la part de leur assureur. Le propriétaire peut également être protégé contre d'autres risques.
Des garanties additionnelles à cette assurance habitation pour propriétaire peuvent couvrir les départs prématurés ainsi que les frais en cas de dommages occasionnés par le locataire.
Le coût d'une assurance loyer impayé diffère selon les garanties comprises dans le contrat dans votre assurance PNO. D'autres paramètres sont également considérés par l'assureur pour déterminer le montant de la prime : le montant du loyer, le plafond d'indemnisation ou la durée de prise en charge.
Comment se calcule le prix de l'assurance loyer impayé ?
Pour calculer le prix d'une assurance loyer impayé, les assureurs tiennent compte du montant du loyer à couvrir. Le tarif défini peut ainsi représenter une somme plus ou moins importante, selon les revenus locatifs du propriétaire. En échange, il bénéficie d'une garantie contre les risques de défaillance financière du locataire.
Les conditions de prise en charge de la garantie loyer impayé
Les compagnies d'assurance demandent au propriétaire bailleur de vérifier la solvabilité du futur occupant avant la souscription.
Pour ce faire, des documents spécifiques peuvent être demandés :
- Le contrat de travail du locataire.
- Une preuve de son revenu ou de celui du garant.
- Un avis d'imposition.
Le propriétaire s'appuie sur le revenu net imposable pour évaluer la solvabilité de son locataire. De manière générale, le locataire doit disposer d'un revenu au moins 2,85 fois supérieur au montant de son loyer.
Dans son calcul, le bailleur peut prendre en considération les différentes allocations dont bénéficie son locataire : allocations familiales ou allocations logement. En revanche, il faut exclure les primes et compléments qui s'ajoutent au revenu de manière occasionnelle. Si la location concerne plusieurs résidants, la solvabilité de l'un des occupants suffit pour valider une demande de couverture.
Assurance des loyers impayés : un complément à la caution ?
Lorsque vous souscrivez une assurance loyer impayé, vous ne pouvez pas demander un cautionnaire à votre locataire selon l'article 55 de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009.
En revanche, demandez bien un dépôt de garantie à votre locataire. Celui-ci est indispensable pour couvrir les frais liés à la dégradation du bien immobilier au cours de la location.
Combien coûte une assurance loyer impayé ?
Le coût d'une garantie loyers impayés fluctue de 2 à 5 % du montant du loyer annuel, charges comprises.
Par exemple, pour un loyer de 600 € avec une GLI à 3 %, vous paierez chaque mois 18 €.
Le tarif peut toutefois varier d'une compagnie à une autre. Il est donc préférable de comparer les offres pour trouver la meilleure assurance habitation pour les propriétaires non-occupants.
Les critères de calcul du prix de l'assurance des loyers impayés
Le montant de la prime dépend en grande partie de celui du loyer à couvrir. Il n'est cependant pas le seul élément pris en compte par l'assureur. Le prix varie selon :
- Le taux décidé par la compagnie d'assurance : il s'agit du pourcentage appliqué sur le montant du loyer annuel, charges comprises ;
- Le plafond de remboursement : plus il est élevé, plus la prime à payer est importante ;
- La durée de la couverture : le propriétaire peut demander une couverture sur plusieurs mois, voire sans limite. Cependant, le coût de l'assurance augmentera avec la période de couverture ;
- Les frais fixes, qui incluent les frais de dossier et les frais annexes. Leur montant diffère d'un assureur à un autre ;
- Les garanties souscrites : plus elles sont nombreuses, plus la prime est élevée.
Les garanties complémentaires de l'assurance loyer impayé
La garantie de base consiste en un remboursement des loyers en cas d'insolvabilité du locataire. Le propriétaire peut la compléter par d'autres garanties optionnelles, telles que :
- La garantie contre les dégradations du logement : elle couvre les frais en cas de dommages occasionnés par le locataire. Elle peut également prévoir une prise en charge du montant des loyers le temps des travaux.
- La garantie en cas de départ prématuré : celle-ci intervient si le locataire part avant les délais prévus. Cela couvre aussi le cas du décès de ce dernier. L'assurance prend alors en charge les loyers avant l'aménagement d'un nouveau résidant.
- Une garantie vacance locative : elle couvre la perte de loyers pendant la période où le logement demeure inoccupé.
- La garantie protection juridique et recours : les frais sont pris en charge lors d'une procédure de recouvrement. Cela comprend les honoraires des avocats et ceux de l'huissier. Elle peut également couvrir les dépenses générées par l'expulsion du locataire.
Afin d'éviter les dépenses superflues, le propriétaire doit identifier précisément ses besoins en amont de la souscription. Il pourra alors personnaliser le contrat de façon à obtenir une couverture adéquate tout en évitant les garanties accessoires. Si le locataire peine avec son budget locatif, vous pouvez l'orienter versun comparateur d'assurance habitation en ligne afin qu'il puisse trouver une formule plus abordable.
Comment choisir la meilleure garantie des loyers impayés ?
Le choix de votre contrat d'assurance loyer impayé est déterminé par votre situation. Les garanties complémentaires peuvent se révéler indispensables dans certaines situations :
- Vous avez acheté un bien immobilier dans une zone où l'offre est importante. Le risque de vacances locatives entre deux locataires est plus élevé. La garantie vacance locative s'impose pour vous couvrir financièrement le temps de retrouver un locataire.
- Vous n'avez pas l'épargne nécessaire pour assumer des travaux lourds en cas de dégradation de votre bien. Souscrivez la garantie contre les dégradations pour obtenir une prise en charge des travaux de remise en état.
La procédure de recouvrement des loyers impayés
La procédure de recouvrement ne garantit en aucun cas le paiement des sommes dues par le locataire. Au terme de cette démarche, ce dernier peut rester dans une situation d'insolvabilité. Le juge peut alors décider d'acquitter ou d'aménager ses dettes.
La garantie loyer impayé (GLI) protège alors le propriétaire du coût des démarches administratives. Cela le libère également d'une longue procédure de recouvrement. L'assureur s'occupera de régler le litige avec l'aide de ses partenaires, avocats et huissiers.
Assurance loyer impayé : comment trouver le meilleur prix ?
La souscription d'une garantie loyer impayé ou GLI constitue un investissement non négligeable pour le bailleur. Le prix de l'assurance loyer impayé va venir en déduction des loyers perçus. Cette garantie réduit la rentabilité du bien pour son propriétaire. Ce type d'assurance est une des charges incombant à un bailleur, en complément des charges de copropriété non déductibles ou encore de l'imposition des revenus fonciers.
Dans ces conditions, la recherche du contrat le plus compétitif est évidemment un enjeu important. Une formule vous proposant un bon tarif d'assurance loyer impayé préservera mieux la rentabilité locative de votre bien – tout en vous apportant une certaine sécurité en cas de défaillance du locataire.
Utilisez notre comparateur en ligne d'assurance habitation sans engagement pour souscrire un contrat parfaitement adapté à vos besoins et à votre budget. Ce type d'outil vous permet tout à la fois :
- De générer automatiquement de nombreux devis d'assurance habitation et de GLI (ou assurance loyer impayé), à partir de vos renseignements personnels (profil d'assuré, type de location, montant du loyer…).
- De mettre en concurrence un grand nombre de compagnies d'assurances.
- De classer les offres selon les critères de votre choix, comme la nature des garanties proposées ou le plafond d'indemnisation.
- De sélectionner en un clic la formule vous paraissant la plus pertinente et la plus attractive pour bénéficier d'une assurance habitation pas chère.
- De procéder immédiatement à la souscription en ligne de cette offre.
Vous trouvez les contrats proposés trop chers et peu avantageux ? Un courtier en assurance est en mesure de venir en aide aux bailleurs en difficulté. Il démarche lui-même de nombreux assureurs pour le compte de son client afin de lui apporter une police d'assurance sur mesure répondant à l'ensemble de ses exigences.
Vos questions fréquemment posées
GLI et assurance loyer impayé : quelle différence ?
Il n'existe aucune différence de nature entre la GLI (garantie loyer impayé) et une assurance loyer impayé. Les deux appellations sont susceptibles d'être utilisées par les assureurs, en fonction de leur politique commerciale.
En pratique, le terme de GLI sera plutôt utilisé lorsque l'indemnisation des loyers non payés constitue une simple garantie au sein d'un contrat plus large d'assurance propriétaire bailleur. L'assurance loyer impayé est plus souvent un contrat autonome.
Que faut-il vérifier avant de souscrire une assurance loyer impayé ?
Deux critères sont particulièrement importants au moment de la comparaison et du choix de votre future garantie contre les impayés de loyer :
- Le plafond de remboursement correspond au montant maximal pouvant être remboursé par l'assureur en cas d'impayé de loyer. Plus le loyer est élevé, et plus ce plafond devrait être revu à la hausse. Idéalement, prévoyez au moins l'équivalent de deux à trois années de loyers.
- La durée d'indemnisation désigne la période pendant laquelle l'assureur prendra à sa charge le coût des loyers impayés. Au-delà, la protection s'arrête. Il est donc essentiel pour le bailleur d'engager rapidement les démarches contentieuses face à un locataire mauvais payeur.
Quel est le montant d'une assurance loyer impayée ?
Le coût de l'assurance loyer impayé représente un pourcentage de vos revenus locatifs. Il est de 2,5 à 5 % du loyer selon le niveau des garanties souscrites.
Quels locataires sont éligibles à l'assurance loyers impayés ?
Tous les locataires sont de prime abord éligibles à la garantie des loyers impayés à condition de respecter les conditions de l'assureur (niveau de revenu, stabilité des ressources, etc.). Toutefois, lorsque le locataire est éligible à la garantie Visale, une garantie d'Action Logement, le propriétaire est couvert gratuitement en cas de loyer impayé. Il n'est pas possible de cumuler GLI et garantie Visale.
Qui paie en cas de loyer impayé ?
En cas d'impayé, le propriétaire bailleur peut se tourner vers la caution du locataire. L'assurance PNO, non obligatoire, est fortement conseillée. Elle peut intégrer une garantie loyers impayés.
Que peut faire le propriétaire pour éviter des loyers impayés ?
Pour se prémunir contre les loyers impayés, le propriétaire doit prendre le temps d'étudier avec soin le dossier de chaque locataire pour s'assurer de sa solvabilité. En parallèle, la souscription d'une assurance loyer impayé offre une protection supplémentaire.
