Qu’est-ce que le double plafond de la loi Pinel ?

La loi Pinel met en place un double plafond pour calculer et limiter les sommes qui peuvent effectivement être défiscalisées :

• Une limite quant au montant de l'investissement fixée à 300 000 €
• Une limite quant au prix au mètre carré du bien, fixée à 5 500 € par mètre carré, quelle que soit la zone du logement

En appliquant ce double plafond à l'achat envisagé, vous serez en mesure de savoir exactement sur quelle base sera calculée la défiscalisation de 12 %, 18 % ou 21 % offerte par le dispositif.

Dans un premier temps comprenez bien que ces plafonds ne sont pas des limites au-delà desquelles il est impossible de profiter du dispositif. Ils limiteront simplement la partie de l'opération sur laquelle sera calculée la défiscalisation.

Exemple : un bien acheté en dessous de 5 550 € le mètre carré mais au prix de 400 000 € pourra profiter du dispositif Pinel. Ainsi les 12 % de défiscalisation offerts pour un engagement de 6 ans ne seront pas 12% de 400 000 € mais 12% de 300 000 €, vous offrant ainsi une défiscalisation totale représentant 36 000 € à la fin de l'engagement. Il en va de même pour un bien dont le prix au mètre carré sera supérieur à 5 500€. L'achat est possible dans le cadre de la loi, cependant l'administration calculera la défiscalisation en limitant le prix du mètre carré à 5 500 €.

Pour calculer ce plafond du prix au mètre carré il faut se référer à différents textes de loi. En effet c'est l'article 199 novovicies du Code général des impôts qui encadre le dispositif Pinel. Il dispose que « La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus deux logements, retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition »

Un décret est ensuite venu fixer ce plafond à 5 500 € (Article 46 AZA octies B du CGI), tout en précisant que « La surface habitable à prendre en compte s'entend, pour les logements situés en métropole, de celle prévue au dernier alinéa du a de l'article 2 duodecies »

Ce dernier article nous renvoie lui-même à l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation qui dispose que « La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres […} Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre »

Donc la surface habitable exclut toutes les dépendances, vérandas, terrasses, caves …

Pour résumer, on détermine la surface à prendre en compte dans le calcul du prix au mètre carré selon cette formule :

Surface habitable + (Surfaces de toutes les annexes / 2), sachant que le résultat de la partie entre parenthèses est limité à 8 mètres carrés par le texte.

Donc un appartement de 35 mètres carrés avec 25 mètres carrés de jardin et cave aura pour surface : 35 + (25/2), soit 35 + 12,5, soit 35 + 8 = 43m².

On multiplie ensuite la surface ainsi obtenue par le plafond de 5 500 € et on obtient la base de défiscalisation pour le logement Pinel acheté au-dessus de 5 500 € par mètre carré. Encore une fois c'est la règle du double plafond qui s'applique, limitant quoi qu'il arrive ce résultat à 300 000€.

Prenons des exemples (irréalistes) pour illustrer le fonctionnement des plafonds sur un achat Pinel de 12 ans offrant 21% de défiscalisation. Dans les exemples on choisit une surface déjà calculée comme ci-dessus.

• L'achat d'un appartement de 15 mètres carrés pour 100 000 €. Dans ce cas l'erreur serait de prendre les 100 000€ pour calculer la défiscalisation soit 21 000€. En effet dans ce cas de figure le prix au mètre carré est supérieur à 5 500 €
  On applique donc le plafond en faisant le calcul 15 m2 x 5 500 € = 82 500. 82 500 x 21 % = 17 325 €. La loi Pinel vous permettra de défiscaliser 17 325 €.


• L'achat d'un appartement de 200 mètres carrés pour 400 000 €. Dans ce cas on est bien en dessous des 5 500 € par mètre carré, en revanche l'investissement est supérieur à 300 000 €. La défiscalisation sera donc 21% de 300 000€ soit 63 000 €.

En résumé Il convient  de bien prendre en compte ces deux plafonds pour connaître la défiscalisation que pourra offrir un achat avec le dispositif Pinel. En appliquant les méthodes de calcul ci-dessus vous serez donc en mesure de ne pas avoir une fausse idée de la défiscalisation envisageable avec cette loi.