Les dispositifs de la défiscalisation immobilière

Chaque dispositif contient des avantages et des limites et il conviendra de bien en étudier tous les tenants et les aboutissants afin de déterminer celui qui sera le plus adapté à vos besoins et votre situation. Nous nous intéresserons à un premier type de produits de défiscalisation encadré par le législateur : celui des dispositifs immobiliers. Le principe est simple et commun à tous : en investissant dans l'immobilier et en respectant certaines conditions vous obtiendrez, en plus de la constitution d'un patrimoine, un avantage fiscal plus ou moins important. Tentons de faire un tour d'horizon non exhaustif des possibilités qui s'offrent à vous.

La loi Pinel

Mise en place depuis le 1er septembre 2014 la loi Pinel, relative à l'investissement locatif, vient succéder aux lois Borloo, Scellier et Duflot. Ce dispositif permet d'investir dans de l'immobilier neuf afin de le louer pour une période de 6, 9 ou 12 ans, en respectant des plafonds et des normes quant à la localisation du logement, au choix du locataire et au montant des loyers.

Si vous respectez les conditions vous aurez droit à une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21 % du prix d'acquisition du bien. La réduction d'impôt est plafonnée sur la valeur du bien (300 000 €) ainsi que sur le prix au mètre carré du bien (5 500 €). Ce dispositif permet ainsi de réaliser une économie allant jusqu'à 63 000 € à terme. De plus le financement du bien est censé être compensé en grande partie par l'encaissement des loyers. Attention cependant, l'engagement locatif ne doit pas être rompu sous peine de voir l'avantage fiscal remis en cause !

Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux permet à l'investisseur d'obtenir une réduction d'impôt après l'achat et la rénovation de certains immeubles. Il s'agit des immeubles anciens situés en ZPPAUP (Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager) ou dans les « secteurs sauvegardés ».

Le montant de la réduction d'impôt est de 22 % pour les immeubles de la première zone et de 30 % pour ceux de la seconde zone, dans la limite d'un plafond de 100 000 € de travaux par an. Cette réduction d'impôt sur deux, trois ou quatre ans en fonction des travaux est exclue du plafonnement des niches fiscales et permet donc à l'investisseur d'économiser rapidement jusqu'à 22 000 ou 30 000 € d'impôts.

L'essence de ce dispositif est donc la rénovation et la location d'immeubles anciens. À ce titre le bénéficiaire de la réduction d'impôt est obligé de louer le logement nu et rénové comme habitation principale pendant une période d'au moins 9 ans dès la fin des travaux.

Les travaux engagés sont soumis à une autorisation préfectorale et au suivi par des Architectes de Bâtiments de France. Les immeubles concernés par le dispositif sont, la plupart du temps, situés dans les centres villes historiques et permettent ainsi d'assurer à l'investisseur certaines économies réalisées après l'acquisition d'un bien idéalement placé.

Monuments historiques

Ce dispositif de défiscalisation est particulièrement intéressant pour les foyers fortement imposés. Il concerne l'acquisition d'un bien classé monument historique ainsi que sa rénovation. La défiscalisation est des plus intéressantes, en effet il est offert à celui qui restaure le bien une déduction entière, c'est-à-dire de 100 %, du coût des travaux, des intérêts d'emprunt relatifs à l'acquisition et à la rénovation du bien et des frais d'acquisition. Cette déduction s'opère sur les revenus globaux du contribuable, donc aussi bien sur ses revenus fonciers que professionnels.

Cette déduction fiscale n'est pas limitée ni plafonnée, elle se fera sur trois ans mais pourra sous certaines conditions être étalée sur six années. Le propriétaire doit néanmoins s'engager à garder le bien pendant 15 ans.

Notez que l'avantage fiscal variera selon les situations : le bien est-il ouvert au public ou non ? Est-il loué ? Occupez-vous vous-même le bien ?

Ce dispositif offre donc des avantages fiscaux très conséquents et permet aussi de ne pas s'engager en location ou de ne pas avoir à plafonner ses loyers. Il permettra d'allier l'acquisition d'un bien d'exception avec des réductions d'impôts à 100 % non soumises au plafonnement des niches fiscales. De plus vous pourrez avoir l'opportunité de passer une convention avec l'Etat afin d'être exonéré du paiement de droits de succession au moment du transfert de votre bien.

LMP / LMNP

Ces deux abréviations désignent la Location Meublée Professionnelle ou Non Professionnelle. Lorsqu'elle est réalisée d'une certaine manière cette opération peut permettre une défiscalisation importante tout en acquérant un bien immobilier avec un faible effort financier.

Afin de profiter des avantages fiscaux il faut s'intéresser à la location meublée de résidences de services. Il existe différents types de résidences de services :

• Résidences étudiantes,
• Résidences de tourisme,
• Résidences d'affaires,
• Résidences pour personnes âgées,
• Résidences médicalisées (EHPAD).

L'investisseur donne alors un bail commercial à un exploitant chargé de gérer la sous-location du bien. Vous êtes donc lié à lui par un bail commercial et non civil. À ce titre le gérant se chargera de louer le bien à des particuliers, d'encaisser les loyers et de les reverser.

Pour les deux catégories, LMP et LMNP, le dispositif offre plusieurs avantages :

• Tout d'abord la récupération de la TVA. En effet l'investisseur pourra récupérer la TVA (20%) du prix d'acquisition du bien. Il faudra garder le bien 20 ans pour être exonéré de la totalité de cette TVA.
• Des revenus défiscalisés : les loyers bénéficient de certains amortissements et déductions fiscales permettant de les défiscaliser jusqu'à 100 % et ainsi de percevoir des revenus fiscalement indolores.

Ensuite certains avantages sont propres à chaque statut.

À ce titre vous serez professionnel si vos loyers dépassent un certain plafond annuel (23 000 €), qu'ils représentent plus de la moitié de vos ressources et que vous êtes inscrit au RCS. Dans le cas contraire vous serez non professionnel.

Selon votre statut vous serez soumis à plus ou moins d'obligations et à une défiscalisation de vos ressources plus ou moins importante.

Cet investissement en logement meublé, qu'il soit professionnel ou non, offre ainsi de nombreux avantages quant aux revenus dégagés par les loyers. Ces derniers ne sont pas soumis au plafonnement des niches fiscales et peuvent être, par un jeu de déduction des charges et d'amortissements, pas ou peu imposés. De plus la récupération de la TVA est un autre point qui rend ces placements très intéressants. Ils permettent ainsi de construire un patrimoine qui, si le projet est bien mené, sera presque neutre pour le contribuable.

Censi Bouvard

Ce dispositif est applicable aux investisseurs en LMP et LMNP en résidence. Il offre une alternative aux possibilités d'amortissement des loyers prévues dans le dispositif classique. En effet s'il permet de récupérer la TVA il propose une réduction d'impôt de 11 % en lieu et place de l'amortissement prévu pour les dispositifs LMP et LMNP.

On calcule la réduction d'impôt sur le prix de revient de l'immeuble hors taxe, dans la limite d'un plafond de 300 000 €. Cette réduction d'impôt est étalée sur 9 ans, dès l'année de livraison du bien. Comme pour le dispositif Pinel le non-respect de l'engagement locatif vous fera perdre le bénéfice fiscal accordé par l'administration. Attention cependant, contrairement au dispositif Pinel il vous faudra louer le bien dans le mois suivant son acquisition.

La plupart du temps il semble que l'avantage fiscal obtenu avec l'amortissement prévu pour les dispositifs LMP LMNP soit plus intéressant que l'option Censi Bouvard, cependant ce n'est pas systématique. Par exemple un investissement à court terme pourra parfois être plus avantageux que l'amortissement pour un contribuable peu imposé.

Afin de connaître le dispositif le plus adapté à votre projet et à vos besoins il convient de vous rapprocher d'un professionnel qui pourra vous aiguiller au moment de prendre des décisions stratégiques qui pourront faire de votre acquisition une bonne ou une mauvaise affaire en fonction des résultats obtenus.

Déficit foncier

Le déficit foncier n'est pas un dispositif particulier comme ceux vu jusqu'à présent, il appartient au droit commun de la fiscalité immobilière, de sorte que cette méthode n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Ce mécanisme vous permet de déduire de vos revenus fonciers, ainsi que, sous certaines conditions, de vos revenus globaux, les différentes charges liées à la remise en état du bien et à sa location. Lorsque l'acquéreur d'un bien destiné à la location est en déficit foncier, c'est-à-dire que ses charges sont supérieures à ses revenus, il peut alors déduire ce déficit de ses revenus fonciers ainsi que le reste de ce déficit sur ses revenus globaux dans une limite de 10 700 €.

Ce sont donc les différents travaux engagés qui permettront cette défiscalisation. Sont ainsi pris en compte toutes les dépenses de rénovation et d'entretien, les primes d'assurances, les éventuelles charges de copropriétés non prises en charge par le locataire, les intérêts de l'emprunt, les frais et honoraires de gestion, l'impôt foncier.

Toutes ces sommes viendront se déduire et gommer vos différents revenus fonciers  pendant une période pouvant aller jusqu'à 10 ans en fonction de l'importance des travaux, et même de défiscaliser directement 10 700 € par an sur le revenu global.

Dès lors que vous avez des revenus fonciers importants c'est un excellent moyen de défiscaliser de grosses sommes sur plusieurs années. Une condition cependant : la défiscalisation est soumise à un engagement locatif de trois ans. Rappelons aussi que l'investisseur doit être soumis au régime réel d'imposition.

Ce levier de défiscalisation permet donc de revaloriser très fortement un bien à un coût neutre s'il est correctement mis en place.

En résumé Il existe de nombreuses méthodes permettant aux contribuables de défiscaliser certaines dépenses ou certains revenus afin d'optimiser au mieux l'acquisition d'un bien immobilier. Selon le but de l'opération, vos revenus, apports ou projets, il convient d'étudier minutieusement les possibilités qui s'offrent à vous. Vous pourrez alors choisir la solution qui correspond le mieux à votre situation. Rappelez-vous que la défiscalisation peut aussi prendre d'autres formes que la défiscalisation via l'immobilier, elle peut par exemple être uniquement financière. Cliquez ici pour voir les dispositifs de défiscalisation hors immobilier.