Qu'est-ce que la loi Pinel ?
Depuis le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel permet aux investisseurs de profiter d’une réduction d’impôt sur le prix d'achat d'un logement mis en location.
Quels sont les objectifs de la loi Pinel ?
Le dispositif Pinel a été mis en place pour répondre à plusieurs objectifs. En créant des logements destinés aux classes moyennes, il permet de dynamiser le marché locatif dans les zones tendues. Le dispositif favorise aussi le développement de la filière « construction » à travers la France.
Pour les investisseurs, la loi Pinel offre la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions avantageuses.
Pinel et Pinel +
Introduit par l'article 5 de la loi de finances pour 2015, la loi Pinel a été modifiée par l'article 168 de la loi de finances pour 2021. Depuis le 1er janvier 2023, le dispositif est accessible sous 2 formes :
- Le Pinel classique offre des taux de réduction d’impôt dégressifs.
- Le Pinel + propose des taux plus intéressants pour les investissements réalisés dans certains quartiers ou sur critères énergétiques.
Depuis le 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôt du dispositif Pinel classique dépendent de la durée d’engagement de la location.
- 9 % pour les locations de six ans.
- 12 % pour les locations de neuf ans.
- 14 % pour les locations de douze ans.
Les plafonds d’investissement
Dans le cadre de la loi Pinel, le montant total investi est retenu dans la limite des 2 plafonds suivants :
- 300 000 € par contribuable et par an
- 5 500 € par m² de surface habitable.
Il faut prendre en considération le plafonnement global des avantages fiscaux. En France, le total des avantages fiscaux ne peut pas procurer une diminution du montant de l'impôt supérieure à 10 000 €.
Quand la loi Pinel prend-elle fin ?
La fin du dispositif Pinel est fixée pour décembre 2024, sans dispositif de remplacement. Les aspirants investisseurs intéressés ont jusqu’à la fin de l’année pour profiter des défiscalisations offertes par le dispositif.
Comment bénéficier de la loi Pinel ?
Il y a cependant quelques conditions pour bénéficier de la réduction d'impôt de la loi Pinel. Premièrement, le bien immobilier doit être neuf. Deuxièmement, il doit être proposé à la location à des personnes dont les revenus annuels ne doivent pas dépasser un plafond fixé par la loi. Troisièmement, le prix du loyer au mètre carré ne doit pas dépasser les plafonds fixés par la loi. Enfin le bien doit être situé dans une zone géographique dite « tendue » délimitée par le dispositif, c'est ce que l'on appelle le « zonage loi Pinel ». Il existe cinq zones différentes, les logements situés en zone A bis étant tous éligibles au dispositif, et ceux situés en zone C ne l'étant pas.
Critère n°1 : les conditions liées à l’investissement immobilier
L’avantage fiscal lié à la loi Pinel s’applique uniquement à certains types de logements :
- Les logements neufs.
- Les biens immobiliers à construire. Le logement doit être achevé dans les 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire.
- Les logements en cours de construction. Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition.
- Les logements anciens faisant l'objet de travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Les travaux doivent être achevés le 31 décembre de la 2e année après l'acquisition du bien.
- Les logements faisant l'objet de travaux de réhabilitation.
- Les locaux transformés en logement d'habitation sont aussi éligibles au dispositif.
Depuis le 1er janvier 2021, les logements pavillonnaires et individuels ne sont plus concernés par le dispositif Pinel. Seules les habitations en logement collectif sont éligibles.
Critère n°2 : les revenus du locataire
La réduction d’impôt du dispositif Pinel s’applique uniquement si l’habitation est louée à une personne dont les revenus ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi. Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal.
Le propriétaire s'engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans, au choix, pouvant être prorogée jusqu’à 12 ans.
Pour les baux conclus en France métropolitaine en 2024, les ressources maximales admises sont précisées dans ce tableau. Elles dépendent de la zone dans laquelle se situe le logement et de la composition fiscale du foyer.
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € | 31 892 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € | 42 588 € |
| + 1 personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € | 51 215 € |
| + 2 personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € | 61 830 € |
| + 3 personnes à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € | 72 735 € |
| + 4 personnes à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € | 81 971 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 168 € | + 13 886 € | + 10 161 € | + 9 142 € | + 9 142 € |
En outre-mer, les conditions d’éligibilité sont légèrement différentes.
| Composition du foyer fiscal | Guadeloupe - Guyane - Martinique - Mayotte - La Réunion | Saint-Martin Saint-Pierre-et-Miquelon | Polynésie Française Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 31 589 € | 31 589 € | 34 369 € |
| Couple | 42 186 € | 42 186 € | 45 896 € |
| + 1 personne à charge | 50 731 € | 50 731 € | 55 192 € |
| + 2 personnes à charge | 61 243 € | 61 243 € | 66 630 € |
| + 3 personnes à charge | 72 044 € | 72 044 € | 78 380 € |
| + 4 personnes à charge | 81 192 € | 81 192 € | 88 333 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 9 063 € | + 9 063 € | + 9 859 € |
Critère n°3 : le prix du loyer
Le dispositif Pinel impose aux propriétaires de respecter un loyer mensuel par m² maximum, charges non comprises. En France, métropolitaine, ils sont fixés ainsi :
| Localisation du logement | 2023 | 2024 |
|---|---|---|
| Zone A bis | 18,25 € | 18,89 € |
| Zone A | 13,57 € | 14,03 € |
| Zone B1 | 10,93 € | 11,31 € |
| Zones B2 et C (sur agrément) | 9,50 € | 9,83 € |
En outre-mer, les plafonds de loyer sont les suivants.
| Localisation du logement | 2023 | 2024 |
|---|---|---|
| Guadeloupe | 11,19 € | 11,65 € |
| La Réunion | 11,19 € | 11,65 € |
| Mayotte | 11,19 € | 11,65 € |
| Guyane | 11,19 € | 11,65 € |
| Martinique | 11,19 € | 11,65 € |
| Saint-Martin | 11,19 € | 11,65 € |
| Saint-Pierre et Miquelon | 11,19 € | 11,65 € |
| Polynésie Française | 13,56 € | 14,18 € |
| Nouvelle-Calédonie | 13,56 € | 14,18 € |
| Îles Wallis et Futuna | 13,56 € | 14,18 € |
Critère N°4 : les zones éligibles à la loi Pinel
Le dispositif Pinel concerne uniquement les biens situés en zones tendues, caractérisées par un important déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles.
Le service public met à votre disposition une carte nationale de zonage. Elle vous permet de connaître la zone dans laquelle se trouve votre investissement immobilier.
- Zone A
- Agglomération de Paris
- Côte d’Azur
- Partie française de l’agglomération genevoise
- Lille, Strasbourg, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes et Rennes
- 10 communes des départements d’outre-mer où les loyers et les prix des logements sont très élevés
- Zone A bis
- Paris
- 97 communes d'Île-de-France situées dans l'Essonne, les Yvelines, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et le Val-d’Oise
- 26 communes en Province situées dans l'Ain, les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, l'Oise, la Haute-Savoie et le Var
- Zone B1
- Grandes agglomérations et communes où les loyers et le prix des logements sont élevés
- Une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A
- Villes tendues de Province
- Communes des départements d’outre-mer non classées en zone A
Les nouvelles extensions de la loi Pinel : le dispositif Pinel +
Les avantages des investissements locatifs en Pinel sont réduits depuis le 1er janvier 2023. Il est possible de les conserver en respectant les critères du dispositif Pinel +. Le taux de réduction d’impôt est de 12 % pour un engagement de six ans, de 18 % pour un engagement de neuf ans, de 21 % pour un engagement de 12 ans.
Le dispositif Pinel + est accessible aux investissements immobiliers :
- Réalisés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
- Ou respectant un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d'usage et de confort.
Les critères d'usage
Pour être éligible au dispositif Pinel +, le bien immobilier devra répondre à certaines exigences d’usage. Ainsi, la surface habitable devra être supérieure à :
- 28 m² pour un appartement d’une pièce (T1).
- 45 m² pour un appartement de deux pièces (T2).
- 62 m² pour un appartement de trois pièces (T3).
- 79 m² pour un appartement de quatre pièces (T4).
- 96 m² pour un appartement de cinq pièces (T5).
Pour assurer le confort des locataires, le logement devra également comprendre des espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de :
- 3 m² pour un T1 ou un T2.
- 5 m² pour un T3.
- 7 m² pour un T4.
- 9 m² pour un T5.
Les critères environnementaux
Par ailleurs, le dispositif Pinel + impose de respecter un certain nombre de critères environnementaux. Pour les logements acquis en 2024, les critères de performance énergétique à respecter sont les suivants :
- Seuils de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025)
- Classe A du DPE
Ces exigences s’inscrivent dans la volonté du Gouvernement de réduire l’impact environnemental de son parc immobilier.
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